Der er tre gængse måder at eje en erhvervsejendom på: personligt, i driftsselskabet, eller i et selvstændigt ejendomsselskab, der typisk ejes af det samme holdingselskab som driften. Valget afgør, hvem der hæfter, hvordan købet kan finansieres, hvordan overskud og et senere salg beskattes, og hvor let ejendommen kan skilles fra driften. Der findes ikke ét rigtigt svar, og det afhænger af jeres regnskaber, jeres planer og jeres risikobillede. Men strukturen skal ligge fast, før købsaftalen underskrives, for det koster penge at flytte ejendommen bagefter.
De tre grundmodeller
| Model | Hæftelse | Adskillelse af drift og ejendom | Typisk udfordring |
|---|---|---|---|
| Personligt ejerskab | Ejeren hæfter personligt for gæld i ejendommen | Ejendommen ligger uden for selskaberne | Ejendommen indgår i privatøkonomien, og finansieringen vurderes på personen |
| Driftsselskabet ejer | Selskabet hæfter med sin formue, men banken beder ofte om kaution | Ingen. Ejendom og drift deler skæbne | Går driften ned, følger ejendommen med i boet |
| Selvstændigt ejendomsselskab under holding | Ejendomsselskabet hæfter, kautioner kan udvide hæftelsen | Fuld selskabsretlig adskillelse | Flere selskaber at drive, og lejen mellem dem skal kunne dokumenteres |
Modellen med et separat ejendomsselskab bruges ofte netop for at holde ejendommen uden for driftens risiko. Vær opmærksom på, at adskillelsen sjældent er total i praksis: kræver långiver kaution eller garanti fra holdingselskabet eller fra jer personligt, er den beskyttelse, strukturen ellers giver, delvist forhandlet væk igen.
Koncernintern leje er ikke frit valg
Ejer et søsterselskab ejendommen, og lejer driftsselskabet sig ind, er der tale om en kontrolleret transaktion. Efter ligningslovens § 2, stk. 1, skal parter med bestemmende indflydelse over hinanden anvende priser og vilkår, der svarer til, hvad uafhængige parter ville have aftalt. Bestemmende indflydelse foreligger efter § 2, stk. 2, ved direkte eller indirekte ejerskab af mere end 50 pct. af kapitalen eller rådighed over mere end 50 pct. af stemmerne.
I praksis betyder det, at lejen mellem jeres egne selskaber skal kunne begrundes, og at begrundelsen skal kunne fremlægges. Det er ikke en formalitet, men det er heller ikke en forhindring, hvis lejen er sat efter almindelige markedsbetragtninger og dokumenteret fra starten.
To andre koncernregler er værd at kende, når strukturen tegnes:
- Sambeskatning. Koncernforbundne selskaber skal sambeskattes efter selskabsskattelovens § 31 (national sambeskatning), og der opgøres en samlet sambeskatningsindkomst for koncernen.
- Udbytte op i holdingselskabet. Udbytte af datterselskabsaktier medregnes efter selskabsskattelovens § 13, stk. 1, nr. 2, ikke til den skattepligtige indkomst, når betingelserne er opfyldt. Datterselskabsaktier er efter aktieavancebeskatningslovens § 4 A aktier, som ejes af et selskab, der ejer mindst 10 pct. af aktiekapitalen i datterselskabet.
Reglerne har undtagelser og betingelser, som ikke kan afgøres på et blogindlæg. De hører hjemme hos revisoren, inden strukturen låses.
Strukturen skal vælges før underskriften
Det er billigere at vælge rigtigt end at rette op. Tinglysning af ejerskifte af fast ejendom koster efter tinglysningsafgiftslovens § 4 en afgift på 1.850 kr. og 0,6 pct. af ejerskiftesummen, og det gælder også, hvis ejerskiftet er betinget. Skatteministeriets satsoversigt angiver samme sats for 2026 og 2027. Flytter I ejendommen fra ét selskab til et andet senere, udløser det som udgangspunkt afgiften igen, og oveni kan der komme skattemæssige konsekvenser af overdragelsen.
Rækkefølgen bør derfor være: afklar strukturen, stift eventuelle selskaber, få finansieringstilsagnet på plads i den rigtige juridiske enhed, og lad først derefter køberen i købsaftalen være det selskab, der faktisk skal eje ejendommen.
Finansieringen kan ende med at bestemme
Banken og realkreditinstituttet ser på, hvem der er debitor, hvem der betaler, og hvad der stilles til sikkerhed. Et nystiftet ejendomsselskab uden historik bliver reelt vurderet på driftsselskabets betalingsevne, og det er en af grundene til, at kaution eller garanti ofte kommer på bordet.
Tag derfor dialogen med långiver, mens strukturen stadig kan ændres. Se finansiering af erhvervsgrund og nybyg for, hvad der typisk bliver bedt om.
Ni spørgsmål revisoren skal svare på
- Hvad taler i vores konkrete tilfælde for og imod at lægge ejendommen i et selvstændigt selskab?
- Hvordan skal en koncernintern leje fastsættes og dokumenteres, så den holder efter ligningslovens § 2?
- Hvad betyder sambeskatningen efter selskabsskattelovens § 31 for vores samlede skattebetaling?
- Kan overskud fra ejendomsselskabet føres op i holdingselskabet uden beskatning, og hvilke betingelser skal være opfyldt?
- Hvordan bliver et fremtidigt salg beskattet, hvis vi sælger ejendommen, og hvordan hvis vi sælger selskabet?
- Hvad koster det i afgift og skat at flytte ejendommen mellem enheder senere?
- Skal ejendomsselskabet momsregistreres frivilligt for udlejningen, og hvad betyder det for fradrag og for et senere salg?
- Hvem betaler grundskyld og dækningsafgift i strukturen, og hvor lander omkostningen reelt?
- Hvis vi ejer personligt: hvad betyder virksomhedsordningen eller et selskabskøb for vores samlede beskatning og for hæftelsen?
Punkt 8 er værd at have en pris på tidligt. Se grundskyld og dækningsafgift for erhverv.
Det binder tilbage til grundvalget
Strukturen bestemmer, hvem der ejer. Plangrundlaget bestemmer, hvad der må stå på grunden, og hvem der senere må flytte ind. Skal ejendomsselskabet en dag kunne udleje til en anden virksomhed, sætter lokalplanens anvendelsesbestemmelser og miljøklasseinterval grænsen for lejerkredsen. En grund, der kun passer til jeres egen produktion, har en smallere kreds af mulige lejere og dermed en smallere exit.
Derfor hører spørgsmålet om anvendelsesbredde med i grundvalget på linje med pris og beliggenhed, og det tjekkes i den samme runde som resten af forholdene. Se due diligence på en erhvervsgrund.
Ofte stillede spørgsmål
Skal jeg købe erhvervsejendommen i selskab eller privat?
Det afhænger af, hvordan I hæfter i dag, hvordan købet skal finansieres, og hvad der skal ske med ejendommen den dag driften sælges eller lukkes. Et selvstændigt ejendomsselskab adskiller ejendommen fra driftens risiko, mens personligt ejerskab er enklere at administrere. Få revisoren til at regne begge veje igennem på jeres egne tal.
Kan mit driftsselskab leje ejendommen af mit eget ejendomsselskab?
Ja, det er en almindelig konstruktion. Men lejen er en kontrolleret transaktion og skal efter ligningslovens § 2 fastsættes på vilkår, der svarer til, hvad uafhængige parter ville have aftalt. Sørg for at have grundlaget for lejefastsættelsen skriftligt fra begyndelsen.
Hvad koster det at flytte ejendommen til et andet selskab bagefter?
Selve tinglysningen af ejerskiftet koster efter tinglysningsafgiftslovens § 4 1.850 kr. og 0,6 pct. af ejerskiftesummen. Dertil kan komme skattemæssige konsekvenser af overdragelsen og omkostninger til rådgivere og til omlægning af lån. Det er derfor, strukturen bør vælges før det første køb.
Artiklen er generel information og ikke finansiel, skatte- eller juridisk rådgivning.
Kilder
- Ligningsloven § 2, stk. 1 og 2 (kontrollerede transaktioner skal ske på armslængdevilkår, og bestemmende indflydelse foreligger ved mere end 50 pct. af aktiekapitalen eller stemmerne): https://danskelove.dk/ligningsloven/2
- Selskabsskatteloven § 31, stk. 1 og 2 (koncernforbundne selskaber skal sambeskattes, og der opgøres en sambeskatningsindkomst): https://danskelove.dk/selskabsskatteloven/31
- Selskabsskatteloven § 13, stk. 1, nr. 2 (udbytte af datterselskabsaktier og koncernselskabsaktier medregnes ikke til den skattepligtige indkomst): https://danskelove.dk/selskabsskatteloven/13
- Aktieavancebeskatningsloven § 4 A, stk. 1 (datterselskabsaktier er aktier ejet af et selskab, der ejer mindst 10 pct. af aktiekapitalen i datterselskabet): https://danskelove.dk/aktieavancebeskatningsloven/4a
- Tinglysningsafgiftsloven § 4, stk. 1 (afgiften ved tinglysning af ejerskifte af fast ejendom udgør 1.850 kr. og 0,6 pct. af ejerskiftesummen, også ved betinget ejerskifte): https://danskelove.dk/tinglysningsafgiftsloven/4
- Skatteministeriet, satser og beløbsgrænser i tinglysningsafgiftsloven (§ 4, ejerskifte af fast ejendom: 0,6 pct. + 1.850 kr. i 2026 og 2027). Hentet august 2026: https://svmn.dk/tal-og-metode/satser/satser-og-beloebsgraenser-i-lovgivningen/tinglysningsafgiftsloven