Finansiering af erhvervsgrund og nybyg: det banken kigger på

Banken finansierer et projekt, ikke kun et matrikelnummer. Realkredit kan belåne kontor- og forretningsejendomme samt industri- og håndværksejendomme med op til 60 % af værdien, mens ubebyggede grunde højst kan belånes med 40 %. Resten skal dækkes af banklån og egenkapital, og derfor afgør kvaliteten af dit projektmateriale, hvilke vilkår du kan opnå.

Lånegrænserne: så meget må realkredit belåne

Lånegrænserne for realkreditlån er fastsat i lovgivningen. Finans Danmark opgør dem sådan for de ejendomstyper, der er relevante her:

Løbetiden er for disse ejendomstyper op til 30 år. Grænserne er et loft, ikke et løfte: instituttets egen kreditvurdering kan lande lavere.

Belåningen regnes desuden af den værdi, instituttet selv fastsætter ved sin vurdering, ikke automatisk af købesummen. Har du betalt mere, end vurderingen lander på, vokser kravet til egenfinansiering tilsvarende.

Er du vant til boligfinansiering, er det største skifte, at mindst 40 % af værdien skal findes uden for realkreditten ved erhvervsejendomme, og mindst 60 % ved en ubebygget grund.

Det banken beder om

• Seneste årsregnskaber og aktuelle tal for virksomhedens drift og balance.
• Budget og likviditetsbudget, hvor byggeprojekt og drift hænger sammen.
• Projektbeskrivelse: grund, byggeri, entreprisepris og tidsplan, gerne med forhåndstilbud fra entreprenør.
• Dokumentation for plangrundlaget, altså at lokalplanen tillader din anvendelse.
• Overblik over virksomhedens eksisterende lån, leasingaftaler og stillede sikkerheder.
• Stillingtagen til ejerstruktur: skal driftsselskabet eller et separat ejendomsselskab eje? Det påvirker hæftelse, fleksibilitet og bankens vurdering.
• Eventuelt personlig kaution eller anden supplerende sikkerhed, afhængigt af virksomhedens soliditet.

Jo færre åbne spørgsmål, desto mindre risiko skal banken prise ind i renten og i kravet til egenkapital.

Mangler noget af materialet, forsvinder sagen sjældent, den bliver bare dyrere eller langsommere. Uafklarede punkter ender som forbehold i kreditgodkendelsen eller som krav om mere egenkapital.

Grunden alene er den sværeste bid at belåne

En ubebygget grund giver hverken lejeindtægt eller pant i en bygning, og lånegrænsen er derfor lav. I praksis finansieres grundkøbet ofte med banklån og egenkapital, mens realkreditten først kommer til, når byggeriet står færdigt og kan vurderes.

Helt uden byggeret bliver det for alvor svært. Kan anvendelsen ikke dokumenteres i plangrundlaget, kan værdien ikke vurderes, og så er der ikke meget at belåne. Læs hvorfor i byggeret: hvorfor den billige grund kan være den dyreste.

Forløbet fra grund til færdig finansiering

1. Forhåndsdialog med bank og realkreditinstitut, gerne før du byder. En forhåndstilkendegivelse gør dig til en hurtigere og mere troværdig køber.
2. Betinget købsaftale med finansieringsforbehold, så handlen bortfalder, hvis lånet glipper.
3. Kreditgodkendelse af det samlede projekt: grund, byggeri og drift under ét.
4. Byggekredit i banken gennem byggefasen.
5. Endelig finansiering, typisk med realkredit, når byggeriet er færdigmeldt og vurderet.

Rækkefølgen betyder, at din likviditet belastes mest i grund- og byggefasen. Planlæg efter det.

Sådan styrker du sagen, før du søger

• Køb med betinget aftale og finansieringsforbehold, så du ikke hænger på en grund uden lån.
• Dokumentér plangrundlag, jordbund og forsyning, før banken spørger.
• Kend dit alternativ: hvad ville leje af tilsvarende kapacitet koste jer? Det spørgsmål stiller banken også. Se regnestykket i leje eller købe.

Det bedste argument er en grund uden ubesvarede spørgsmål. En dokumenteret sag om plangrundlag, jordbund og forsyning flytter samtalen fra risiko til vilkår.

Ofte stillede spørgsmål

Kan jeg få realkreditlån til en byggegrund?

Ja, men højst 40 % af værdien for en ubebygget grund, og instituttet kan vælge at belåne mindre. Mange finansierer derfor grunden via bank og egenkapital og lægger realkredit på, når byggeriet er opført.

Hvor meget egenkapital kræver banken ved køb af erhvervsgrund?

Der findes ikke en fast sats. Kravet afhænger af projektets risiko, virksomhedens økonomi og værdien af det færdige byggeri. Regn med, at alt over lånegrænserne skal dækkes af banklån eller egne midler, og mød op med et gennemarbejdet budget, så bliver samtalen kortere.

Hvad er et finansieringsforbehold?

Et vilkår i en betinget købsaftale om, at handlen bortfalder, hvis du ikke opnår finansiering på nærmere angivne vilkår inden en frist. Det beskytter dig mod at eje en grund, du ikke kan bygge på. Se mere i betinget købsaftale ved grundkøb.

Denne artikel er generel information og ikke finansiel, skatte- eller juridisk rådgivning.

Kilder

• Finans Danmark, lånegrænser, løbetider og afdragsfrihed: https://finansdanmark.dk/gode-raad/forstaa-dit-realkreditlaan/laanegraenser-loebetider-og-afdragsfrihed/