Dækningsafgift og grundskyld på erhvervsejendomme

Grundskyld er en skat af grundens værdi, og den betales af grundværdien af alle faste ejendomme i Danmark, hvor der er foretaget en vurdering (ejendomsskattelovens § 4, stk. 1). Dækningsafgift er en ekstra kommunal ejendomsskat på erhvervsejendomme, som den enkelte kommune selv bestemmer, om den vil indføre. Vurderingsportalen oplyser, at dækningsafgift opkræves i 33 kommuner. Begge skatter beregnes af grundværdien i den offentlige vurdering, ikke af bygningerne.

Grundskyld: skat af jorden

Grundskylden rammer jorden. Om grunden er bebygget, tom eller ubrugelig i praksis, ændrer ikke ved pligten, så længe der er foretaget en vurdering.

Beskatningsgrundlaget er 80 % af den grundværdi, der er ansat efter ejendomsvurderingsloven (ejendomsskattelovens § 17, stk. 2). De 20 %, der trækkes fra, kaldes forsigtighedsprincippet. Vurderingsportalen formulerer det sådan: der trækkes 20 % af grundværdien, før skatterne beregnes. For produktionsjord bruges hele grundværdien (§ 17, stk. 3).

Grundskyldspromillen fastsættes af kommunalbestyrelsen i forbindelse med den endelige vedtagelse af kommunens årsbudget og kan højst udgøre 30 promille (§ 28, stk. 1). For produktionsjord skal satsen mindst udgøre 1,2 og højst 7,2 promille (§ 28, stk. 2). I årene 2024 til 2028 kan kommunen ikke gå højere end den sats, der står for netop den kommune i bilag 1 til ejendomsskatteloven.

Dækningsafgift: den frivillige ekstraskat

Dækningsafgiften er valgfri. Skattestyrelsens juridiske vejledning siger det direkte: det er den pågældende kommune, der bestemmer, om der skal indføres dækningsafgift i kommunen.

Afgiften rammer ejendomme, der anvendes til kontor, forretning, hotel, fabrik, værksted og lignende øjemed (ejendomsskattelovens § 12). Listen er ikke udtømmende, og det afgørende er ejendommens faktiske lovlige anvendelse. Er ejendommen udlejet, er det lejerens anvendelse af det lejede, der tæller, ikke selve udlejningen.

Beskatningsgrundlaget er det samme som for grundskylden: 80 % af grundværdien (§ 20, stk. 2). Anvendes ejendommen kun delvist til dækningsafgiftspligtige formål, beregnes afgiften kun af den del.

Satsen fastsættes af kommunalbestyrelsen og kan højst udgøre 10 promille. For 2024 til 2028 er satsen begrænset til det, der står for kommunen i bilag 2 til ejendomsskatteloven, og en kommune, der ikke står i bilag 2, kan ikke indføre erhvervsdækningsafgift i den periode. Fra 2029 kan kommunalbestyrelsen igen fastsætte satsen frit inden for maksimum på 10 promille.

Sådan bliver det til et beløb

Eksempel med åbne forudsætninger. Grundværdien er et antaget tal, og jeres kommunes promiller skal slås op.

Vurderingsportalen oplyser, at grundskyldspromillerne gennemsnitligt faldt fra 27 til 7,4 ved omlægningen af ejendomsskatterne i 2024. Gennemsnittet er ikke jeres sats. To nabokommuner kan ligge langt fra hinanden, og forskellen løber over hele ejertiden.

Bemærk, at dækningsafgiften i eksemplet er regnet med lovens loft. Kommunens faktiske sats kan være lavere, og med 33 kommuner ud af landets 98 er der flest kommuner, hvor posten slet ikke findes.

Hvem opkræver, og hvordan betaler I

Opkrævningen af grundskyld og en eventuel dækningsafgift er flyttet fra kommunerne til staten. Som virksomhed betaler I via Skattekontoen, hvor jeres erhvervsmæssige opkrævninger og indbetalinger står samlet.

Det betyder også, at spørgsmål om beløbet deler sig i to. Er grundlaget forkert, hører det til vurderingen. Er promillen forkert, hører det til kommunens budget. De to ting behandles ikke samme sted.

Lofter over stigninger

Der er lagt loft over, hvor hurtigt regningen må vokse.

For grundskyld udgør skatten det laveste af enten den fuldt opgjorte grundskyld eller sidste års grundskyld med tillæg af 4,75 % af årets fulde grundskyld (ejendomsskattelovens § 45, stk. 2). Ordningen gælder fra 2025 for ejendomme, der var pålagt grundskyld i 2024.

For dækningsafgift af erhvervsejendomme gælder tilsvarende, at afgiften højst kan stige med 10 % af den fulde afgift for året (§ 45 a, indsat ved lov nr. 1471 af 10. december 2024). Reglen gælder for kalenderåret 2024 og efterfølgende år.

Loftet har et hul, der rammer grundkøbere. For nyopståede ejendomme, omkategoriserede ejendomme og ejendomme med ændret BFE-nummer opgøres grundskylden for det første kalenderår uden stigningsbegrænsning. Udstykkes en ny erhvervsgrund, starter den altså på fuld takst.

Fritagelse, når plangrundlaget ændres

Stiger grundværdien med mere end 20 % som følge af et ændret plangrundlag, kan kommunalbestyrelsen meddele hel eller delvis fritagelse for stigningen i både grundskyld og dækningsafgift (ejendomsskattelovens § 10, stk. 1 og 2). Det forudsætter, at ejendommen ikke anvendes eller udnyttes i videre omfang end før.

Fritagelsen ophører senest 10 år efter grundværdiændringen, ved udvidet udnyttelse, og hvis ejeren afstår ejendommen til andre end sin ægtefælle. Bliver et areal lokalplanlagt til erhverv, mens I stadig venter på at bygge, er det værd at spørge kommunen om netop denne regel. Se også hvad det koster at eje en ubebygget erhvervsgrund.

Fire spørgsmål før I skriver under

1. Hvad er kommunens grundskyldspromille i år, og hvad står der for kommunen i bilag 1 til ejendomsskatteloven?
2. Opkræver kommunen dækningsafgift af erhvervsejendomme, og med hvilken promille?
3. Hvad er den senest ansatte grundværdi på ejendommen, og er den foreløbig eller endelig?
4. Er der en verserende klage eller efterregulering på ejendommen, som følger med handlen?

Punkt 3 og 4 hænger sammen med de nye erhvervsvurderinger, som ændrer grundlaget for begge skatter. Og husk, at ejendomsskatten er en af de poster, der ikke står på salgsopstillingen, når I regner på hvad en erhvervsgrund koster.

Ofte stillede spørgsmål

Hvad er forskellen på grundskyld og dækningsafgift?

Grundskyld betales af grundværdien på stort set alle ejendomme, hvor der er foretaget en vurdering. Dækningsafgift er en ekstra skat, som kommunen selv vælger, om den vil opkræve, og den rammer kun ejendomme, der anvendes til kontor, forretning, hotel, fabrik, værksted og lignende. Begge beregnes af 80 % af grundværdien, men promillerne og lofterne er forskellige.

Hvilke kommuner opkræver dækningsafgift af erhverv?

Vurderingsportalen oplyser, at dækningsafgift opkræves i 33 kommuner. Hvilke det er, og med hvilken sats, fremgår af kommunens eget budget og af bilag 2 til ejendomsskatteloven for årene 2024 til 2028. Ligger to ellers ens grunde i hver sin kommune, kan den ene koste dækningsafgift og den anden ikke.

Skal man betale dækningsafgift af en ubebygget erhvervsgrund?

Dækningsafgiften efter ejendomsskattelovens § 12 knytter sig til, at ejendommen faktisk anvendes til kontor, forretning, hotel, fabrik, værksted eller lignende. En grund, der ligger ubebygget hen, har som udgangspunkt ikke den anvendelse. Grundskylden løber derimod videre, og den administrerende kommune bør bekræfte skriftligt, hvad der gælder for netop jeres ejendom.

Denne artikel er generel information og ikke skatterådgivning.

Kilder

• Vurderingsportalen, Dækningsafgift på erhvervsejendomme ("Dækningsafgift er en kommunal ejendomsskat, som opkræves i 33 kommuner", beregnes som en promille af den dækningsafgiftspligtige grundværdi, stigningsbegrænsning på 10 %). Hentet august 2026. https://www.vurderingsportalen.dk/erhverv/beskatning/daekningsafgift/
• Vurderingsportalen, Ejendomsskatter for erhvervsejendomme (forsigtighedsprincippet: der trækkes 20 % af grundværdien før skatterne beregnes, "Gennemsnitligt falder grundskyldspromillerne fra 27 til 7,4", opkrævningen flyttet fra kommunerne til staten, betaling via Skattekontoen). Hentet august 2026. https://www.vurderingsportalen.dk/erhverv/beskatning/
• Skattestyrelsen, Den juridiske vejledning C.H.4.3.1, Hvilke ejendomme skal der betales grundskyld af? (grundværdien af alle faste ejendomme, hvor der er foretaget en vurdering, ESL § 4, stk. 1, gælder uanset om grunden er bebygget). Hentet august 2026. https://info.skat.dk/data.aspx?oid=2395715
• Skattestyrelsen, Den juridiske vejledning C.H.4.3.4.1, Beskatningsgrundlag for grundskyld (80 % af grundværdien, ESL § 17, stk. 2, produktionsjord 100 %, § 17, stk. 3). Hentet august 2026. https://info.skat.dk/data.aspx?oid=2395756
• Skattestyrelsen, Den juridiske vejledning C.H.4.3.4.4, Satser (kommunalbestyrelsen fastsætter promillen ved budgetvedtagelsen, højst 30 promille efter ESL § 28, stk. 1, produktionsjord mindst 1,2 og højst 7,2 promille efter § 28, stk. 2, bilag 1 for 2024-2028). Hentet august 2026. https://info.skat.dk/data.aspx?oid=2395772
• Skattestyrelsen, Den juridiske vejledning C.H.4.4, Dækningsafgift (ESL §§ 11, 12, 20, 21, 29 og 33, § 12 om kontor, forretning, hotel, fabrik, værksted og lignende, kommunen bestemmer selv om afgiften indføres). Hentet august 2026. https://info.skat.dk/data.aspx?oid=2395475
• Skattestyrelsen, Den juridiske vejledning C.H.4.4.5.1, Dækningsafgiftspligtig anvendelse (listen er ikke udtømmende, ejendommens faktiske lovlige anvendelse er afgørende, ved udlejning tæller lejerens anvendelse). Hentet august 2026. https://info.skat.dk/data.aspx?oid=2437439
• Skattestyrelsen, Den juridiske vejledning C.H.4.4.8.2, Skattegrundlag for ejendomme omfattet af ESL § 12 (80 % af grundværdien, ESL § 20, stk. 2 og 3). Hentet august 2026. https://info.skat.dk/data.aspx?oid=2437446
• Skattestyrelsen, Den juridiske vejledning C.H.4.4.9.2, Sats 2024-2028 for ejendomme omfattet af ESL § 12 (højst 10 promille, bilag 2 til ESL, kommuner uden for bilag 2 kan ikke indføre afgiften 2024-2028, fri sats inden for 10 promille fra 2029). Hentet august 2026. https://info.skat.dk/data.aspx?oid=2437448
• Skattestyrelsen, Den juridiske vejledning C.H.4.6.2, Opgørelse af grundskyld med stigningsbegrænsning (4,75 % efter ESL § 45, stk. 2, fra 2025, undtagelse for nyopståede og omkategoriserede ejendomme og ændret BFE-nummer). Hentet august 2026. https://info.skat.dk/data.aspx?oid=2395822
• Skattestyrelsen, Den juridiske vejledning C.H.4.6.3, Stigningsbegrænsningsordning for dækningsafgift af erhvervsejendomme (højst 10 % af den fulde afgift, ESL § 45 a indsat ved lov nr. 1471 af 10. december 2024, gælder fra kalenderåret 2024). Hentet august 2026. https://info.skat.dk/data.aspx?oid=2437336
• Skattestyrelsen, Den juridiske vejledning C.H.4.3.3.4, Fritagelse for stigning som følge af ændret plangrundlag (ESL § 10, stk. 1 og 2, grundværdistigning over 20 %, ophør senest efter 10 år, ved udvidet udnyttelse eller afståelse). Hentet august 2026. https://info.skat.dk/data.aspx?oid=2395751
• Danmark har 98 kommuner (faktaark, Arealis).