Erhvervsejendomme vurderes efter ejendomsvurderingsloven hvert andet år pr. 1. januar i vurderingsåret, altså i ulige år (§ 5, stk. 1). Den første vurdering i det nye system er 2021-vurderingen, som efter en overgangsregel foretages pr. 1. marts 2021 (§ 81, stk. 7). Vurderingerne er forsinkede, og indtil de endelige tal foreligger, beskattes ejendommene af foreløbige vurderinger, hvorefter skatterne efterreguleres bagud. Vurderingen sætter grundlaget for både grundskyld og dækningsafgift, og derfor er den værd at læse, når den lander.
Det, der faktisk er nyt
Modellen for erhvervsvurderinger blev vedtaget i 2021. En arbejdsgruppe under Skatteministeriet gennemgik siden modellen, og et flertal anbefalede den 8. november 2024 at fastholde den vedtagne model. Mindretallets alternative model blev vurderet urealistisk at implementere og forbundet med risiko for markant flere klager og forringet retssikkerhed.
Undervejs er selve vurderingsarbejdet blevet forenklet. For andre ejendomme end ejerboliger foretages vurderingerne for 2025 og 2026 ved at videreføre den seneste vurdering og indeksere den, jf. ejendomsvurderingslovens § 88 a. Der er altså ikke tale om en ny individuel besigtigelse af hver ejendom i de år.
Sideløbende er beskatningen lagt om. Fra 1. januar 2024 gælder nye ejendomsskatteregler for erhvervsejendomme, og opkrævningen af grundskyld og eventuel dækningsafgift er flyttet fra kommunerne til staten.
Tidsplanen, som den ser ud
| Tidspunkt | Hvad der sker |
|---|---|
| 11. december 2023 | Den foreløbige 2023-vurdering bliver tilgængelig på Vurderingsportalen |
| 1. januar 2024 | Nye ejendomsskatteregler for erhvervsejendomme træder i kraft |
| Fra 2025 | 2021-vurderingerne bliver færdige, og ejendomsskatterne for 2022 og 2023 efterreguleres |
| Fra 2025/2026 | De endelige 2023-vurderinger er klar, og skatterne for 2024 og 2025 genberegnes og efterreguleres |
Rækkefølgen er værd at forstå, fordi den betyder, at den skat, I betaler i dag, kan blive ændret bagud. Efterreguleringen kan gå begge veje.
Deklarationen er stedet, hvor data rettes
Før vurderingen foreligger, modtager ejeren en deklaration. Den viser de data, der vil indgå i vurderingen, og ejeren kan gøre indsigelse, hvis der er fejl i dem.
Det er en anden øvelse end en klage. Deklarationen handler om grunddata, altså om arealer, anvendelse og registreringer passer. Klagen handler om selve værdiansættelsen. Retter I en fejl i deklarationen, retter I fejlen, før den bliver til et beløb.
Fristen for at svare fremgår af den deklaration, I modtager. Sæt en påmindelse samme dag, brevet kommer.
Foreløbig vurdering kan ikke påklages
En foreløbig vurdering bruges som beskatningsgrundlag, indtil den endelige vurdering foreligger, men den kan ikke påklages direkte. I kan klage over 2021-vurderingen og over den endelige 2023-vurdering, når I modtager dem.
Det betyder i praksis, at en for høj foreløbig regning ikke løses ved en klage, men ved at vente på den endelige vurdering og efterreguleringen. Det er ikke tilfredsstillende, men det er systemet.
Klage: frist, gebyr og ventetid
Klagen behandles af Skatteankestyrelsen eller et vurderingsankenævn, medmindre sagen henvises til Landsskatteretten.
- Klagefrist. Fristen er enten 90 dage eller 3 måneder afhængigt af, hvilken vurdering der klages over. Den præcise frist står i den klagevejledning, der følger med vurderingen.
- Gebyr. For erhvervsejendomme koster det 1.300 kr. at klage over vurderinger for 2021 og senere år, og 600 kr. pr. år for 2014 til 2020. Klager I over flere ejendomme, betales gebyr for hver ejendom.
- Refusion. Gebyret betales tilbage, hvis I får helt eller delvist ret.
- Ventetid. Skatteankestyrelsen oplyser en sagsbehandlingstid på cirka 12 til 18 måneder efter modtagelsen af klagen.
En klage er altså billig at indgive og lang at få afgjort. Det taler for at bruge deklarationen aktivt, mens muligheden er der.
Hvad de nye vurderinger betyder ved et grundkøb
Vurderingen er ikke bare en skatteregning. Den er også en oplysning om ejendommen, som følger med i handlen.
Spørg sælger om fire ting: hvilken vurdering ejendommen er beskattet efter lige nu, om den er foreløbig eller endelig, om der verserer en klage, og om der er varslet efterregulering. Læg svarene ind i aftalen frem for i en mailtråd, sådan som resten af listen i due diligence på en erhvervsgrund.
Ved en politisk aftale af 10. november 2023 mellem regeringen, Radikale Venstre, Det Konservative Folkeparti og Liberal Alliance blev der lagt loft over stigningerne: erhvervsdækningsafgiften kan årligt højst stige med 10 % af den nye fuldt indfasede dækningsafgift, og for grundskyld er tallet 4,75 %. Ministeriet opgjorde lempelsen til cirka en halv milliard kroner årligt i perioden 2022 til 2030 og oplyste, at 33 kommuner har erhvervsdækningsafgift, og at cirka 26.000 virksomheder betaler den. Hvordan de to skatter beregnes, står i grundskyld og dækningsafgift på erhvervsejendomme.
Køber I en tom grund og venter med at bygge, løber grundskylden imens. Regnestykket står i omkostningerne ved en ubebygget grund.
Ofte stillede spørgsmål
Hvornår kommer de nye vurderinger af erhvervsejendomme?
Vurderingsportalen oplyser, at 2021-vurderingerne bliver færdige fra 2025, og at de endelige 2023-vurderinger er klar fra 2025 eller 2026. Herefter genberegnes og efterreguleres ejendomsskatterne for de mellemliggende år. Indtil da beskattes erhvervsejendomme af foreløbige vurderinger.
Kan jeg klage over en foreløbig erhvervsvurdering?
Nej. Den foreløbige vurdering kan ikke påklages direkte. Klageadgangen gælder 2021-vurderingen og den endelige 2023-vurdering, når de er modtaget. Er der fejl i de data, der ligger bag, skal de rettes gennem deklarationen, ikke gennem en klage.
Hvad koster det at klage over en erhvervsvurdering?
Klagegebyret er 1.300 kr. for vurderinger fra 2021 og senere og 600 kr. pr. år for årene 2014 til 2020. Der betales gebyr for hver ejendom, og gebyret refunderes, hvis I får helt eller delvist ret i klagen. Regn med en sagsbehandlingstid på cirka 12 til 18 måneder.
Denne artikel er generel information og ikke skatterådgivning.
Kilder
- Vurderingsportalen, "Vurdering af erhvervsejendomme, hvad sker hvornår?" (foreløbig 2023-vurdering fra 11. december 2023, nye skatteregler 1. januar 2024, 2021-vurderingerne fra 2025 med efterregulering af 2022 og 2023, endelige 2023-vurderinger fra 2025/2026 med genberegning af 2024 og 2025, deklaration med data og indsigelsesmulighed, foreløbig vurdering kan ikke påklages direkte). Hentet august 2026. https://www.vurderingsportalen.dk/erhverv/hvad-sker-hvornaar/
- Vurderingsportalen, Ejendomsskatter for erhvervsejendomme (opkrævningen flyttet fra kommunerne til staten, forsigtighedsprincippet på 20 %). Hentet august 2026. https://www.vurderingsportalen.dk/erhverv/beskatning/
- Skattestyrelsen, Den juridiske vejledning H.A.3.1.1, Almindelig vurdering og vurderingstermin (EVL § 5, stk. 1: hvert andet år pr. 1. januar i vurderingsåret for andre ejendomme end ejerboliger, EVL § 81, stk. 7: 2021-vurderingen pr. 1. marts 2021). Hentet august 2026. https://info.skat.dk/data.aspx?oid=2296634
- Skattestyrelsen, Den juridiske vejledning H.A.3.4, Forenkling af vurderingerne for 2024-2025 for ejerboliger og 2025-2026 for andre ejendomme (videreførelse og indeksering af seneste vurdering, EVL § 88 a). Hentet august 2026. https://info.skat.dk/data.aspx?oid=2397993
- Skatteankestyrelsen, Klage over vurdering af erhvervsejendom (klagegebyr 1.300 kr. for 2021 og senere, 600 kr. pr. år for 2014-2020, gebyr pr. ejendom, refusion ved helt eller delvist medhold, sagsbehandlingstid cirka 12-18 måneder, behandling i Skatteankestyrelsen eller vurderingsankenævn). Hentet august 2026. https://skatteankestyrelsen.dk/ejendomsvurdering/erhvervsejendom-mv
- Skatteankestyrelsen, Sådan klager du over en ejendomsvurdering (klagefrist på enten 90 dage eller 3 måneder afhængigt af vurderingen, fristen fremgår af klagevejledningen). Hentet august 2026. https://skatteankestyrelsen.dk/ejendomsvurdering/saadan-klager-du
- Skatte- og Vækstministeriet, pressemeddelelse "Aftale øger tryghed om nye erhvervsvurderinger" af 10. november 2023 (aftaleparter, stigningsbegrænsning på 10 % for erhvervsdækningsafgift og 4,75 % for grundskyld, cirka en halv milliard kroner årligt i 2022-2030, 33 kommuner med erhvervsdækningsafgift, cirka 26.000 virksomheder). Adressen på skm.dk viderestiller til svmn.dk. Hentet august 2026. https://svmn.dk/aktuelt/presse-nyheder/pressemeddelelser/aftale-oeger-tryghed-om-nye-erhvervsvurderinger
- Skatte- og Vækstministeriet, pressemeddelelse "Arbejdsgruppe anbefaler at fastholde model for erhvervsvurderinger" af 8. november 2024. Adressen på skm.dk viderestiller til svmn.dk. Hentet august 2026. https://svmn.dk/aktuelt/presse-nyheder/pressemeddelelser/arbejdsgruppe-anbefaler-at-fastholde-model-for-erhvervsvurderinger