I kan ikke sælge en del af en matrikel, som den ligger. Efter udstykningslovens § 14 må der kun ske ejerskifte af et areal, hvis det udgør en samlet fast ejendom, så et frasalg kræver enten en udstykning eller en arealoverførsel, og arbejdet må kun udføres af en landinspektør med beskikkelse (§ 13). Om det overhovedet kan lade sig gøre, afgøres af tre ting: hvad plangrundlaget tillader, om både den nye og den tilbageværende ejendom har lovlig vejadgang, og om jeres eksisterende bygninger stadig overholder reglerne, når grunden bliver mindre. Reglerne står i udstykningsloven, lovbekendtgørelse nr. 53 af 17. januar 2024.
Det er en matrikulær sag, ikke bare en handel
To veje fører til målet. Ved udstykning fraskilles et areal og udgør fremover en ny samlet fast ejendom (§ 6). Ved arealoverførsel flyttes areal fra en samlet fast ejendom til en anden (§ 7), og det er typisk vejen, hvis naboen køber et hjørne.
Rækkefølgen har betydning. Efter § 21 skal parterne anmode en praktiserende landinspektør om at begære registreringen inden 3 måneder fra rettighedens stiftelse. Underskriver I først og undersøger bagefter, kan I stå med en aftale, der ikke kan gennemføres. Geodatastyrelsen påser ved registreringen, at §§ 18 til 20 er overholdt (§ 24).
Kommunens erklæring er den reelle prøve
Siden 1. juli 2025 gælder bekendtgørelse nr. 601 af 28. maj 2025 om udstykningskontrollen. Før en udstykning, matrikulering, arealoverførsel eller sammenlægning kan registreres, skal der foreligge en erklæring fra kommunalbestyrelsen om, at forandringen eller den tilsigtede arealanvendelse ikke strider mod regler i eller i medfør af elleve love: planloven, vejloven, privatvejsloven, byggeloven, miljøbeskyttelsesloven, naturbeskyttelsesloven, museumsloven, miljøvurderingsloven (VVM), husdyrbrugloven, jordforureningsloven og kystbeskyttelsesloven.
Høringen gennemføres af landinspektøren via udstykningskontrolskemaet på Ejendomsregistreringsportalen, og kommunens erklæring afgives digitalt samme sted.
Her ligger en detalje, der afgør mange sager. Geodatastyrelsens vejledning om udstykningskontrollen (version 7. juli 2025) skriver, at oplysningen om den tilsigtede arealanvendelse skal være så konkret, at sagen kan bedømmes, og at "det er normalt ikke tilstrækkeligt blot at skrive, at ejendommen fremover skal anvendes til erhverv, industri eller boligbebyggelse". Kommunen svarer på den anvendelse, I opgiver. Vil køberen noget andet, er sagen ikke afklaret.
Hvad plangrundlaget tillader
En lokalplan kan indeholde bestemmelser om ejendommes størrelse og afgrænsning, jf. planlovens § 15, stk. 2, nr. 3. En mindste grundstørrelse i lokalplanen er den hyppigste stopklods for et frasalg, og en dispensation kan kun gives, hvis den ikke er i strid med planens principper (§ 19, stk. 1).
Tre andre planforhold er værd at tjekke:
- Større udstykninger udløser lokalplanpligt (§ 13, stk. 2). Er der ingen lokalplan, kan et frasalg trække en hel planproces med sig.
- I byzone kan kommunalbestyrelsen modsætte sig udstykning, der strider mod kommuneplanens rækkefølgebestemmelser (§ 12, stk. 2).
- I landzone kræver udstykning tilladelse (§ 35, stk. 1), og er sagen lokalplanpligtig, kan tilladelsen først gives, når planen er offentligt bekendtgjort (§ 35, stk. 2).
Planloven er lovbekendtgørelse nr. 572 af 29. maj 2024. Fremgangsmåden i selve sagen står i udstykning af en erhvervsgrund.
De to fælder, der vælter flest frasalg
Vejadgangen. Der må ikke ske udstykning eller arealoverførsel, hvis der derved fremkommer en ejendom uden adgang til offentlig vej, og adgangsretten må ikke være tidsbegrænset eller betinget (udstykningslovens § 18). Skal adgangen ske ad privat fællesvej, skal vejen være optaget på matrikelkortet. Kravet gælder begge ejendomme.
Restejendommens byggeret. Når grunden bliver mindre, men hallen bliver stående, ændrer nøgletallene sig. Vejledningen om udstykningskontrollen peger på de bebyggelsesregulerende bestemmelser om grundstørrelse, bebyggelsesprocent, afstand til skel, etageantal og højde, og på at nye skel skal afsættes i overensstemmelse med disse reglers indhold og formål. En bebyggelsesprocent, der var i orden med 20.000 m² grund, kan være overskredet med 13.000 m². Er den opgjort for området som helhed, bliver regnestykket mere sammensat, jf. bebyggelsesprocent for området som helhed.
Tjekliste: otte spørgsmål før I sætter arealet til salg
| # | Spørgsmål | Hvor finder I svaret |
|---|---|---|
| 1 | Har lokalplanen en mindste grundstørrelse eller bestemmelser om ejendommes afgrænsning? | Lokalplanens bestemmelser om udstykning |
| 2 | Får både den nye og den tilbageværende ejendom uhindret adgang til offentlig vej? | Matrikelkortet og kommunens vejmyndighed |
| 3 | Overholder de eksisterende bygninger stadig bebyggelsesprocent, højde og afstand til skel efter delingen? | Lokalplan, bygningsreglement og BBR |
| 4 | Ligger der ledninger, spor eller servitutter hen over arealet? | Tingbogen og Ledningsejerregistret |
| 5 | Er arealet kortlagt som muligt eller konstateret forurenet? | Regionens jordforureningsdata |
| 6 | Ligger arealet i landzone? | Plandata.dk og kommuneplanen |
| 7 | Hvad skal I selv bruge arealet til om fem år? | Jeres egen arealprognose |
| 8 | Hvad gør frasalget ved manøvre-, parkerings- og oplagsarealet i driften? | Jeres eget layout, målt op på kort |
Drift og ejendomsskat
Grundskyld og eventuel dækningsafgift opkræves pr. ejendom og beregnes af den offentlige vurdering. Frasælger I et areal, ændres grundlaget, men effektens størrelse afhænger af vurderingen og af kommunens satser og kan ikke regnes ud af kvadratmeter alene. Tjek beløbet hos kommunen, og se grundskyld og dækningsafgift for erhverv.
Vær samtidig realistisk om driften. Et bagareal, der ser tomt ud på et luftfoto, er ofte det, der bruges til containere, trailere og vendeplads. Mål det op over en uge, før I sælger.
Hvad det betyder for valget af grund
Den jord, I overvejer at sælge, er også jeres udvidelsesmulighed. Sælger I den, køber I den ikke tilbage til samme pris, og naboarealet er sjældent til salg, når behovet melder sig.
Den omvendte lære gælder, når I køber. Spørg allerede ved købet, om arealet senere kan deles: er der en mindste grundstørrelse i lokalplanen, kan der etableres selvstændig vejadgang til en fremtidig del, og er bebyggelsesprocenten opgjort pr. ejendom eller for området som helhed? En grund, der kan deles, giver to exitveje i stedet for én. Det er et af de forhold, vi noterer, når vi screener planerne.
Ofte stillede spørgsmål
Kan man sælge en del af sin erhvervsgrund?
Ikke uden en matrikulær forandring. Efter udstykningslovens § 14 må der kun ske ejerskifte af et areal, hvis det udgør en samlet fast ejendom, og ejerskifte af en del af en ejendom kan kun ske efter reglerne om arealoverførsel. I praksis kræver det en praktiserende landinspektør.
Hvem skal godkende, at et erhvervsareal udstykkes?
Kommunalbestyrelsen skal afgive en erklæring om, at forandringen og den tilsigtede anvendelse ikke strider mod de elleve love i bekendtgørelse nr. 601 af 28. maj 2025 om udstykningskontrollen. Landinspektøren gennemfører høringen via udstykningskontrolskemaet, og Geodatastyrelsen registrerer forandringen i matriklen.
Hvad kan spærre for at frasælge en del af arealet?
De typiske spærringer er en mindste grundstørrelse i lokalplanen, manglende eller betinget vejadgang (udstykningslovens § 18), at de eksisterende bygninger ikke længere overholder bebyggelsesprocent eller afstand til skel, samt krav om landzonetilladelse eller ny lokalplan.
Denne artikel er generel information og ikke juridisk, skatte- eller finansiel rådgivning.
Kilder
- Bekendtgørelse af lov om udstykning og anden registrering i matriklen m.v. (udstykningsloven), LBK nr. 53 af 17. januar 2024: § 6 (udstykning), § 7 (arealoverførsel), § 13 (matrikulært arbejde kun af landinspektør med beskikkelse), § 14 (ejerskifte kun af samlet fast ejendom), § 18 (krav om adgang til offentlig vej, ikke tidsbegrænset eller betinget), § 20 (forbud mod forhold i strid med anden lovgivning), § 21 (3 måneders frist for at anmode landinspektør), § 24 (Geodatastyrelsen påser §§ 18-20), § 25 (registrering forudsætter tinglysning): https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2024/53
- Bekendtgørelse om udstykningskontrollen, BEK nr. 601 af 28. maj 2025, i kraft 1. juli 2025: § 1, stk. 1 (kommunalbestyrelsens erklæring og de elleve love), § 1, stk. 2 og 3 (høring via udstykningskontrolskemaet på Ejendomsregistreringsportalen og digital erklæring), § 2 (tilladelser fra andre myndigheder): https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2025/601
- Geodatastyrelsen, Vejledning om udstykningskontrollen, version 7. juli 2025: afsnit 2.1 (krav til beskrivelsen af den tilsigtede arealanvendelse) og afsnit 4.5 (bebyggelsesregulerende bestemmelser om grundstørrelse, bebyggelsesprocent, afstand til skel, etageantal og højde, og at nye skel skal afsættes i overensstemmelse hermed): https://gst.dk/vejledning/vejledning-inden-for-matrikelomraadet/vejledning-om-udstykningskontrollen
- Bekendtgørelse af lov om planlægning (planloven), LBK nr. 572 af 29. maj 2024: § 12, stk. 2 (forbud mod udstykning i strid med rækkefølgebestemmelser), § 13, stk. 2 (lokalplanpligt ved større udstykninger), § 15, stk. 2, nr. 3 (bestemmelser om ejendommes størrelse og afgrænsning), § 19, stk. 1 (dispensation kun inden for planens principper), § 35, stk. 1 og 2 (landzonetilladelse til udstykning): https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2024/572