Ved udstykning forstås efter udstykningslovens § 6, at det registreres i matriklen, at et areal fraskilles en eller flere samlede faste ejendomme og fremtidig udgør en ny samlet fast ejendom. Arbejdet må kun udføres af en landinspektør med beskikkelse, jf. § 13, og det omfatter afsætning af skel og udarbejdelse af de dokumenter, der er nødvendige for registreringen, herunder dokumentation for, at lovens krav er overholdt. Kommunalbestyrelsen skal afgive erklæring om, at forandringen og den tilsigtede arealanvendelse ikke strider mod anden lovgivning, og Geodatastyrelsen registrerer først forandringen, når kontrollen er i orden, jf. §§ 20, 24 og 25.
Du kan altså ikke selv udstykke. Men du kan afklare det meste af det, der afgør, om udstykningen kan lade sig gøre, før du hyrer nogen.
Rækkefølgen i en matrikulær sag
- Afklar plangrundlaget. Hvad siger lokalplanen om mindste grundstørrelse, om delområder og om, hvordan bebyggelsesprocenten beregnes? Se sådan læser du en lokalplan.
- Afklar vejadgangen. Hver ny ejendom skal have adgang til offentlig vej. Se vejadgang og overkørsel.
- Vælg en praktiserende landinspektør. Landinspektøren skal sørge for, at de nødvendige godkendelser, tilladelser og dispensationer fra andre myndigheder foreligger.
- Måling og skelafsætning. Skellene fastlægges i marken, og ændringskort og skematisk redegørelse udarbejdes.
- Udstykningskontrollen hos kommunen. Landinspektøren forelægger sagen for kommunalbestyrelsen ved brug af udstykningskontrolskemaet på Ejendomsregistreringsportalen (ERPO). Kommunens svar er en erklæring om, at sagen ikke medfører forhold i strid med de love, kommunen administrerer.
- Øvrige myndigheder. Landinspektøren afgiver desuden en erklæring om forhold vedrørende landbrugsloven, naturbeskyttelsesloven, museumsloven, skovloven og vejloven, den såkaldte hvide erklæring, og skal sikre dokumentation for tilladelser fra andre myndigheder end kommunen.
- Registrering. Geodatastyrelsen påser, at §§ 18-20 er overholdt, underretter Tinglysningsretten, forandringerne indføres foreløbigt i tingbogen, Geodatastyrelsen registrerer i matriklen, og Tinglysningsretten indfører derefter forandringerne endeligt, jf. § 25.
Bemærk, at kommunens rolle er en erklæring, ikke en tilladelse. Geodatastyrelsen kan ikke nægte registrering, blot fordi en myndighed udtaler sig imod, hvis forandringen ikke er i strid med en gældende retsforskrift.
De krav, der oftest stopper en udstykning
| Krav | Hvor det står | Hvad det betyder i praksis |
|---|---|---|
| Adgang til offentlig vej | Udstykningslovens § 18 | Der må ikke fremkomme en ejendom uden vejadgang, og adgangsretten må ikke være tidsbegrænset eller betinget. Går adgangen ad privat fællesvej, skal vejen være optaget på matrikelkortet |
| Ingen smal jordstrimmel til kysten, sø eller vandløb | § 19, stk. 1 | Forbud mod at afskære en ejendom fra kyst, bredejersø eller åbent vandløb med en smal strimmel |
| Ikke i strid med anden lovgivning | § 20, stk. 1 | Gælder enhver bindende retsforskrift om ejendommens størrelse, afgrænsning, vejforhold og arealanvendelse, herunder lokalplaner og byplanvedtægter |
| Lokalplanpligt ved større udstykninger | Planlovens § 13, stk. 2 | Er projektet en større udstykning eller et større bygge- og anlægsarbejde, skal der først laves en lokalplan |
| Foreløbigt udstykningsforbud | Planlovens § 17, stk. 1 | Når et lokalplanforslag er offentliggjort, gælder et foreløbigt forbud mod udstykning, nedrivning og byggeri, selv om projektet er i overensstemmelse med forslaget |
Kommuneplaner, spildevandsplaner og cirkulærer påses derimod ikke i udstykningskontrollen, fordi de ikke har bindende retsvirkning for borgerne. Det betyder ikke, at de er uden betydning for jer, kun at de ikke stopper den matrikulære sag.
Tidsforbruget afhænger af, hvor mange myndigheder der skal ind over
Der findes ingen lovbestemt frist for en matrikulær sag, og sagsbehandlingstiden varierer mellem kommuner og sager. Hvad der styrer tidsplanen, kan derimod siges præcist:
- Skal der først laves en ny lokalplan, er det den, der bestemmer. Lokalplanforslag skal offentliggøres med en indsigelsesfrist på mindst 8 uger, og først derefter kan planen vedtages endeligt.
- Skal der bruges dispensationer eller tilladelser efter museumsloven, naturbeskyttelsesloven eller råstofloven, må tilladelserne i flere tilfælde ikke udnyttes, før klagefristen er udløbet. Så må sagen ikke indsendes til Geodatastyrelsen endnu.
- Klager kan tillægges opsættende virkning, og efter naturbeskyttelseslovens § 87, stk. 2, er udgangspunktet endda, at en klage har opsættende virkning, selv om klagenævnet kan fravige det.
- Skal landbrugspligten ophæves, kommer det oveni. Se landbrugspligt på en erhvervsgrund.
Det, der typisk går galt
- Køber regner med, at grunden kan deles, fordi arealet er stort nok. Lokalplanens mindste grundstørrelse og delområdegrænser afgør det, ikke arealet.
- Vejadgangen til den bageste parcel er kun en aftale eller en tinglyst ret med tidsbegrænsning. Det holder ikke efter § 18.
- Den fremtidige anvendelse beskrives for løst i udstykningskontrolskemaet. Vejledningen siger direkte, at det normalt ikke er nok blot at skrive, at ejendommen fremover skal anvendes til erhverv eller industri.
- Handlen underskrives uden forbehold for, at udstykningen kan registreres. Registreringen er en myndighedshandling, ikke en formalitet.
- Der tages ikke højde for panthaverne. Ejerskifte eller pantsætning kan kun ske, når arealet udgør en samlet fast ejendom, jf. § 14, og tinglyste rettigheder kan hindre, at forandringen indføres i tingbogen, jf. § 25, stk. 2.
- Prisen aftales, før nogen har set på jordbund, ledninger og adgang for den nye parcel.
Priser
Landinspektørens honorar er ikke fastsat af en offentlig takst, og der kan komme gebyrer og omkostninger til myndigheder og tinglysning oveni. Bed om et skriftligt overslag, der udtrykkeligt nævner måling, skelafsætning, myndighedskorrespondance og tinglysning, og bed om at få oplyst, hvad der sker med prisen, hvis sagen kræver dispensationer.
Ofte stillede spørgsmål
Kan man udstykke uden landinspektør?
Nej. Efter udstykningslovens § 13 må matrikulært arbejde kun udføres af en landinspektør med beskikkelse. Det omfatter både afsætningen af skel og udarbejdelsen af de dokumenter, der skal bruges for at få forandringen registreret i matriklen.
Hvad koster det at udstykke en erhvervsgrund?
Der findes ingen fast takst. Prisen afhænger af antallet af nye ejendomme, af hvor meget måling der skal til, og af hvor mange myndigheder der skal ind over sagen. Bed landinspektøren om et skriftligt overslag, før arbejdet sættes i gang.
Skal kommunen godkende en udstykning?
Kommunen afgiver en erklæring i udstykningskontrollen om, at den matrikulære forandring og den tilsigtede arealanvendelse ikke strider mod de love, kommunen administrerer. Selve registreringen foretages af Geodatastyrelsen, der efter § 24 skal påse, at §§ 18-20 overholdes.
Kilder
- Bekendtgørelse af lov om udstykning og anden registrering i matriklen (udstykningsloven), LBK nr. 769 af 7. juni 2018: § 6 (definition af udstykning), § 13 (matrikulært arbejde må kun udføres af en landinspektør med beskikkelse), § 14 (ejerskifte og pantsætning), § 18 (adgang til offentlig vej, ikke tidsbegrænset eller betinget, privat fællesvej optaget på matrikelkortet), § 19 (smal jordstrimmel), § 20 (forhold i strid med anden lovgivning), § 24 (Geodatastyrelsens kontrol) og § 25 (registrering og tinglysning): https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2018/769/pdf
- Geodatastyrelsen, Vejledning om udstykningskontrollen, version 7. juli 2025 (udstykningskontrollens indhold og afgrænsning, landinspektørens opgaver, kommunalbestyrelsens erklæring via udstykningskontrolskemaet på ERPO, den hvide erklæring om landbrugsloven, naturbeskyttelsesloven, museumsloven, skovloven og vejloven, at kommuneplaner og lignende ikke påses, kravet om en konkret beskrivelse af den fremtidige anvendelse, planlovens § 13, stk. 2, og § 17, stk. 1, samt klagefrister og opsættende virkning): https://gst.dk/Media/638878133609782154/Vejledning%20om%20udstykningskontrollen%20pr.%2007-07-2025.pdf
- Bekendtgørelse af lov om planlægning (planloven), LBK nr. 572 af 29. maj 2024, § 13, stk. 2 (lokalplanpligt ved større udstykninger) og § 17, stk. 1 (foreløbige retsvirkninger af et offentliggjort lokalplanforslag): https://www.retsinformation.dk/api/pdf/243766