Nej, ikke bare sådan. En kommune skal sælge fast ejendom til markedsprisen. Sælger den billigere til en bestemt virksomhed, kan forskellen mellem prisen og markedsværdien være statsstøtte efter artikel 107, stk. 1, i traktaten om Den Europæiske Unions funktionsmåde, og støtte må efter artikel 108, stk. 3, ikke ydes, før den er anmeldt til og godkendt af Kommissionen. Dansk ret peger samme vej: efter § 3 i bekendtgørelsen om offentligt udbud ved kommuners salg af fast ejendom kan en grund udbydes til en fastsat pris, forudsat at prisen svarer til markedsprisen.
Rabatten er ikke kommunens at give. Det er ikke ond vilje, når svaret er nej.
Hvornår er en rabat statsstøtte?
Statsstøttebegrebet er defineret i traktatens artikel 107, stk. 1. Kommissionens meddelelse om begrebet statsstøtte fra 2016 opregner de bestanddele, der skal være til stede: modtageren skal være en virksomhed, foranstaltningen skal kunne tilregnes staten og være finansieret med statsmidler, der skal være indrømmet en fordel, foranstaltningen skal være selektiv, og den skal påvirke konkurrencen og samhandelen mellem medlemsstaterne.
Kommuner er en del af "staten" i den forstand. Sælger en kommune en erhvervsgrund til én virksomhed under markedsprisen, er både statsmidler, fordel og selektivitet let at få øje på. Derfor er det spørgsmålet om markedspris, hele diskussionen kredser om.
Sådan dokumenterer kommunen markedsprisen
Kommissionens meddelelse beskriver tre veje. De forklarer, hvorfor kommunen opfører sig, som den gør.
| Metode | Hvad den kræver | Hvad I mærker som køber |
|---|---|---|
| Konkurrencepræget udbud | Udbuddet skal være konkurrencepræget, gennemsigtigt, ikkediskriminerende og ubetinget (punkt 89 til 94) | I skal byde mod andre, og buddet skal være troværdigt og bindende |
| Benchmarking | Sammenligning med tilsvarende handler mellem private parter i sammenlignelige situationer (punkt 98 til 100) | Kommunen henviser til andre salg i området |
| Uafhængig vurdering | Ved salg af jord er en uafhængig ekspertvurdering af markedsværdien foretaget forud for salgsforhandlingerne som udgangspunkt passende (punkt 103) | Prisen ligger fast, før I sætter jer til bordet |
Tre detaljer er værd at hæfte sig ved. For det første er det eneste relevante kriterium ved salg den højeste pris, når der ses bort fra de krævede kontraktbestemmelser (punkt 95). For det andet er et udbud kun ubetinget, hvis enhver køber frit kan købe og anvende ejendommen til egne formål. Stiller kommunen krav om, at køberen påtager sig særlige forpligtelser til fordel for myndigheden eller almenvellet, som en privat sælger ikke ville have krævet, er udbuddet ikke ubetinget. Forpligtelser, der følger af almindelige nationale retsforskrifter eller af planmyndighedens beslutninger, tæller ikke med (punkt 94). For det tredje er ét enkelt bud normalt ikke nok til at fastslå en markedspris (punkt 93).
2016-meddelelsen erstattede desuden Kommissionens tidligere meddelelse om statsstøtteelementer ved offentlige myndigheders salg af jord og bygninger (punkt 229). Tommelfingerregler fra den gamle meddelelse gælder ikke længere.
Konsekvensen rammer køberen, ikke kun kommunen
Træffer Kommissionen en negativ afgørelse om ulovlig støtte, bestemmer den, at medlemsstaten skal kræve støtten tilbagebetalt fra modtageren med renter fra det tidspunkt, hvor støtten var til rådighed. Kommissionens beføjelse til at kræve tilbagebetaling forældes først efter ti år.
En rabat kan altså blive til et krav mod jeres virksomhed mange år senere. Det er baggrunden for, at kommunens jurister holder fast, og for at I ikke bør presse på for en pris, kommunen ikke kan begrunde.
Det danske lag oveni
De danske udbudsregler siger reelt det samme. Efter § 1 i bekendtgørelse nr. 396 af 3. marts 2021 skal salg af en kommunes faste ejendomme som hovedregel ske efter forudgående offentligt udbud. Kan kommunen efter § 6, stk. 2, vælge en anden end den højestbydende, må det kun ske for at varetage en saglig kommunal interesse i overensstemmelse med anden lovgivning, herunder statsstøttereglerne.
Sælges uden udbud, gælder det samme udgangspunkt. Vejledningen til bekendtgørelsen forudsætter, at salg, der fritages for offentligt udbud, sker til markedsprisen, medmindre lovgivningen giver mulighed for at støtte køberen, og at statsstøttereglerne overholdes. Reglerne om salg uden udbud gennemgår vi i køb af kommunal grund uden udbud.
Hvad I realistisk kan forhandle om
Prisen er som regel låst. Vilkårene er det sjældnere, og de kan være mere værd end et par kroner pr. kvadratmeter. Ræk efter dem i stedet:
- Overtagelsesdag og betalingstidspunkt. Skal I først betale, når byggetilladelsen er i hus?
- Betingelser i aftalen. Jordbunds-, forurenings- og myndighedsforbehold koster ikke kommunen penge, men fjerner risiko hos jer.
- Byggepligtens længde, og hvornår fristen løber fra. Er den realistisk i forhold til sagsbehandlingstiden?
- Reservation eller option på arealet, mens I projekterer.
- Arealafgrænsningen. Køb det, I skal bruge, og bed om forkøbsret til nabostykket frem for at købe hele feltet nu.
- Byggemodningens omfang. Hvad er med i prisen, og hvad skal I selv betale? Se kommunale erhvervsgrunde og deres vilkår.
- Vejadgang og overkørsel, og hvem der anlægger hvad.
- Dokumentation. Bed om geotekniske rapporter, ledningsoplysninger og miljøhistorik, som kommunen allerede har.
- Tidlig myndighedsdialog og en aftalt tidsplan for sagsbehandlingen.
Vær opmærksom på, at også vilkår kan udgøre en fordel. Får I en aftale, en privat sælger aldrig ville indgå, er I tilbage i statsstøttediskussionen.
Der findes en undtagelse for små beløb. Efter Kommissionens de minimis-forordning (EU) 2023/2831, der gælder fra 1. januar 2024 til 31. december 2030, må den samlede de minimis-støtte til en enkelt virksomhed ikke overstige 300.000 EUR over tre år. Forordningen fjerner dog ikke kravet om hjemmel i dansk ret til at yde støtten, så det er ingen genvej til rabat.
Det binder tilbage til grundvalget
Regn med markedspris i jeres budget. Den forhandlingsstyrke, I faktisk har, kommer ikke fra at bede om rabat, men fra at have flere reelle alternativer på bordet. En kommune, der ved, at I også kigger på to andre områder, er hurtigere med svar og mere fleksibel på vilkår, og I får en pris, I kan sammenligne med noget.
Derfor giver det bedre mening at bruge kræfterne på at finde tre til seks brugbare grunde end på at forhandle prisen ned på én. Se find erhvervsgrunde, der ikke er til salg.
Ofte stillede spørgsmål
Må kommunen sælge en grund billigere, hvis vi skaber arbejdspladser?
Løftet om arbejdspladser gør ikke rabatten lovlig. Salg under markedsprisen kan udgøre statsstøtte efter traktatens artikel 107, stk. 1, og støtte skal efter artikel 108, stk. 3, anmeldes og godkendes, før den ydes. Kommunen kan derimod arbejde med tidsplan, byggemodning og aftalevilkår.
Hvordan fastsætter kommunen markedsprisen på en erhvervsgrund?
Typisk gennem et konkurrencepræget og ubetinget udbud, gennem sammenligning med tilsvarende handler eller gennem en uafhængig ekspertvurdering foretaget før salgsforhandlingerne. Bed om at få oplyst, hvilken af metoderne prisen bygger på.
Hvad sker der, hvis kommunen har solgt for billigt?
Kommissionen kan i en negativ afgørelse pålægge medlemsstaten at kræve støtten tilbagebetalt fra modtageren med renter, og beføjelsen forældes først efter ti år. Kravet rammer altså den virksomhed, der købte, ikke kun kommunen.
Artiklen er generel information og ikke juridisk rådgivning.
Kilder
- Kommissionens meddelelse om begrebet statsstøtte i artikel 107, stk. 1, i traktaten om Den Europæiske Unions funktionsmåde (2016/C 262/01): punkt 2 (anmeldelseskrav og standstill-forpligtelse i artikel 108, stk. 3), punkt 5 (statsstøttebegrebets bestanddele), punkt 89 til 96 (konkurrencepræget, gennemsigtigt, ikkediskriminerende og ubetinget udbud, ét bud normalt utilstrækkeligt, højeste pris som eneste kriterium), punkt 98 til 100 (benchmarking), punkt 103 (uafhængig ekspertvurdering forud for salgsforhandlinger ved salg af jord) og punkt 229 (meddelelsen erstatter meddelelsen om statsstøtteelementer ved offentlige myndigheders salg af jord og bygninger): https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DA/TXT/HTML/?uri=CELEX:52016XC0719(05)
- Rådets forordning (EU) 2015/1589 om fastlæggelse af regler for anvendelsen af artikel 108 i TEUF, artikel 16 (tilbagebetaling af ulovlig støtte med renter) og artikel 17, stk. 1 (forældelse efter ti år): https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DA/TXT/HTML/?uri=CELEX:32015R1589
- Kommissionens forordning (EU) 2023/2831 af 13. december 2023 om de minimis-støtte, artikel 3, stk. 2 (samlet de minimis-støtte til en enkelt virksomhed må ikke overstige 300.000 EUR over en periode på tre år), gældende fra 1. januar 2024 til 31. december 2030: https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DA/TXT/HTML/?uri=CELEX:32023R2831
- Bekendtgørelse om offentligt udbud ved salg af kommunens henholdsvis regionens faste ejendomme, BEK nr. 396 af 3. marts 2021, § 1 (hovedreglen om offentligt udbud), § 3 (udbud til fastsat pris forudsætter, at prisen svarer til markedsprisen) og § 6, stk. 2 (salg til anden end højestbydende kun ved saglig kommunal interesse i overensstemmelse med bl.a. statsstøttereglerne): https://www.retsinformation.dk/api/pdf/221813
- Vejledning om offentligt udbud ved salg af kommunens og regionens faste ejendomme, VEJ nr. 9175 af 3. marts 2021 (salg fritaget for offentligt udbud forudsættes at ske til markedsprisen, medmindre lovgivningen giver mulighed for at støtte køberen, og statsstøttereglerne skal overholdes): https://www.retsinformation.dk/api/pdf/221844