Hovedreglen er offentligt udbud. Efter § 1 i bekendtgørelse nr. 396 af 3. marts 2021 om offentligt udbud ved salg af kommunens henholdsvis regionens faste ejendomme skal salg af en kommunes faste ejendomme ske efter forudgående offentligt udbud, medmindre andet særligt er hjemlet i lovgivningen. Bekendtgørelsens § 2, stk. 1, rummer ni undtagelser, og efter § 2, stk. 2, kan offentligt udbud desuden undlades ved mageskifter og ved salg, hvor der i øvrigt foreligger særlige forhold, men det kræver tilsynsmyndighedens samtykke. Tilsynet med kommuner og regioner varetages af Ankestyrelsen.
For en virksomhed, der har fået øje på et kommunalt areal, er spørgsmålet derfor sjældent, om kommunen kan overtales. Det er, hvilken kasse sagen falder i.
De ni undtagelser i § 2, stk. 1
| Nr. | Offentligt udbud kan undlades ved |
|---|---|
| 1 | Salg til staten, en region, en kommune eller et kommunalt fællesskab |
| 2 | Salg af en nedlagt tjeneste- eller lejebolig til den hidtidige beboer, der har haft boligen i forbindelse med sit ansættelsesforhold |
| 3 | Salg til en ansat af en ejendom, der som følge af beliggenheden nær tjenestestedet er af særlig betydning for tjenesten |
| 4 | Salg af et ubebygget areal under 2.000 m2, som ikke selvstændigt kan bebygges |
| 5 | Salg af et ubebygget areal, som ikke selvstændigt kan bebygges, ved overførsel til en tilgrænsende ejendom, når arealet højst udgør 10 pct. af modtagerejendommens areal, dog højst 10.000 m2 |
| 6 | Salg til institutioner m.v., som kommunen eller regionen lovligt kan yde anlægsstøtte til |
| 7 | Overdragelse af en ejendom som del af en kommunal eller regional virksomhed ved salg af virksomheden med henblik på lovlig videreførelse i selskabsform |
| 8 | En kommunes salg af eksproprieret fast ejendom til den fysiske eller juridiske person, som ekspropriationen er gennemført til fordel for |
| 9 | En regions salg af fast ejendom til Statens Ejendomssalg A/S (Freja Ejendomme A/S) |
Nr. 4 og nr. 5 er de eneste, en almindelig virksomhed jævnligt kan bruge, og begge forudsætter, at arealet ikke selvstændigt kan bebygges. Altså restarealer, vejhjørner og strimler langs skel, ikke en byggegrund.
"Særlige forhold": den dør, der faktisk kan åbnes
Efter § 2, stk. 2, kan tilsynsmyndigheden give samtykke til, at udbud undlades ved mageskifte eller ved salg, hvor der i øvrigt foreligger særlige forhold. Vejledningen til bekendtgørelsen er klar om, hvor snæver den dør er. Undtagelsen er alene tænkt anvendt i ganske særlige tilfælde, navnlig hvor krav om offentligt udbud vil kunne lægge hindringer i vejen for salget, og hvor et offentligt udbud ikke vil kunne fremkalde højere købstilbud.
Vejledningen stiller to forudsætninger mere: køberen skal have en sådan særlig tilknytning til eller interesse i netop den ejendom, at det er ubetænkeligt at afskære andre, og behovet skal være konkret og aktuelt, ikke blot potentielt.
Blandt de eksempler, vejledningen nævner, er to relevante for erhverv:
- Salg til en virksomhed på naboejendommen, der har et konkret og aktuelt behov for netop dette areal med henblik på en udvidelse. Begrebet virksomhed forstås bredt og omfatter blandt andet industri- og landbrugsvirksomhed samt udlejning af erhvervsejendomme. Fremtidige overvejelser om udvidelse med uafklaret tidshorisont er ikke nok.
- Salg til erhvervsbyggeri i øvrigt, hvor en bestemt ejendom, uanset at den ikke er en naboejendom, som følge af beliggenhed, anvendelsesmuligheder eller andre forhold er af særlig betydning for tilbudsgiveren.
I begge tilfælde gælder forbeholdet: der gives ikke samtykke, hvis ejendommen er så attraktiv, at det er betænkeligt at afskære andre mulige købere. Og salget skal ske til markedsprisen, medmindre lovgivningen giver mulighed for at støtte køberen. Statsstøttereglerne skal overholdes.
Bliver grunden udbudt, gælder disse spilleregler
- Kommunalbestyrelsen fastsætter udbudsvilkårene og kan udbyde til en fastsat pris, forudsat at prisen svarer til markedsprisen (§ 3).
- Udbuddet skal annonceres, så det er egnet til at nå en bred kreds af mulige tilbudsgivere (§ 4).
- Købstilbud skal være skriftlige og angive et fast beløb (§ 5). Et tilbud med forbehold, der bortset fra uvæsentlige afvigelser ikke opfylder udbudsvilkårene, kan ikke antages (§ 7).
- Kommunen kan forkaste alle indkomne tilbud (§ 6, stk. 1), og den kan sælge til en anden end den højestbydende, hvis den derved varetager en saglig kommunal interesse i overensstemmelse med anden lovgivning, herunder statsstøttereglerne (§ 6, stk. 2).
- Er ejendommen udbudt til fastsat pris, og kommer der højere bud, skal alle, der har budt mindst den pris, have mulighed for et supplerende tilbud (§ 6, stk. 3).
- Salg kan tidligst ske 14 dage efter den første annoncering (§ 8), og når der er gået et år efter den seneste annoncering, kan salg kun ske på grundlag af et nyt offentligt udbud (§ 9).
Din realistiske vej ind, trin for trin
- Find ud af, om kommunen overhovedet ejer arealet, og hvilken ejendom det er en del af. Se find ejeren af en matrikel.
- Undersøg plangrundlaget, før du henvender dig. Et areal uden byggeret er sjældent værd at kæmpe for.
- Afklar, om arealet kan bebygges selvstændigt. Kan det ikke, og er det under 2.000 m2 eller en tilgrænsende strimmel, er § 2, stk. 1, nr. 4 eller 5, en reel mulighed.
- Kan det bebygges selvstændigt, så regn med udbud. Bed i stedet kommunen om at få arealet sat i udbud, og spørg til tidsplanen.
- Har I en konkret og aktuel udvidelse på en naboejendom, så beskriv den skriftligt med tidsplan, arealbehov og begrundelse. Det er den dokumentation, kommunen skal bruge for at søge samtykke.
- Forvent markedspris. Regn ikke med, at en offentlig vurdering er prisen.
- Har I brug for flere spor end det ene areal, så arbejd parallelt. Se kommunale erhvervsgrunde og deres vilkår og find erhvervsgrunde, der ikke er til salg.
Ofte stillede spørgsmål
Kan en kommune sælge en grund uden udbud?
Ja, men kun i de tilfælde, bekendtgørelsen nævner. § 2, stk. 1, indeholder ni undtagelser, blandt andet salg til staten, en region eller en anden kommune og salg af ubebyggelige restarealer. Derudover kan tilsynsmyndigheden efter § 2, stk. 2, give samtykke til salg uden udbud ved mageskifte eller ved særlige forhold.
Hvor lille skal arealet være, før kommunen kan sælge uden udbud?
Efter § 2, stk. 1, nr. 4, kan udbud undlades ved salg af et ubebygget areal under 2.000 m2, som ikke selvstændigt kan bebygges. Efter nr. 5 kan et ubebygget areal, som ikke selvstændigt kan bebygges, overføres til en tilgrænsende ejendom uden udbud, når det højst udgør 10 pct. af modtagerejendommens areal, dog højst 10.000 m2.
Kan man købe en kommunal grund billigere ved at handle direkte?
Nej. Vejledningen forudsætter, at salg, der fritages for offentligt udbud, sker til markedsprisen, og statsstøttereglerne skal overholdes. Også ved udbud til fastsat pris skal prisen svare til markedsprisen.
Artiklen er generel information og ikke juridisk rådgivning.
Kilder
- Bekendtgørelse om offentligt udbud ved salg af kommunens henholdsvis regionens faste ejendomme, BEK nr. 396 af 3. marts 2021: § 1 (hovedreglen om offentligt udbud), § 2, stk. 1, nr. 1-9 (undtagelserne, herunder arealer under 2.000 m2 og overførsel af højst 10 pct., dog højst 10.000 m2), § 2, stk. 2 (mageskifte og særlige forhold med tilsynsmyndighedens samtykke), §§ 3-9 (udbudsvilkår, annoncering, købstilbud, valg af tilbudsgiver, 14 dages frist og etårsreglen): https://www.retsinformation.dk/api/pdf/221813
- Vejledning om offentligt udbud ved salg af kommunens og regionens faste ejendomme, VEJ nr. 9175 af 3. marts 2021 (afsnit 8 om fritagelse for offentligt udbud, kravet om særlig tilknytning og konkret og aktuelt behov, eksemplerne om salg til virksomhed på naboejendom og til erhvervsbyggeri i øvrigt, forudsætningen om markedspris og statsstøttereglerne, samt at tilsynet varetages af Ankestyrelsen): https://www.retsinformation.dk/api/pdf/221844