Vejret er den ret, som den til enhver tid værende ejer af en ejendom har over en privat fællesvej eller privat fællessti til at benytte den som færdselsareal for ejendommen. Definitionen står i privatvejsloven § 10, nr. 5. Går adgangen til erhvervsgrunden over en anden matrikel, skal du derfor have vejretten dokumenteret, typisk gennem en tinglyst servitut, og du skal vide, hvem der har pligten til at vedligeholde vejen. At vejen er tegnet ind på matrikelkortet er ikke i sig selv bevis for, at du har ret til at køre på den.
Tre begreber, der ofte blandes sammen
| Begreb | Definition i privatvejsloven | Hvad det betyder for dig |
|---|---|---|
| Privat fællesvej (§ 10, nr. 3) | Vej, gade, bro eller plads, der ikke er offentlig vej, og som fungerer som færdselsareal for anden ejendom end den, arealet ligger på, når ejendommene ikke har samme ejer | Vejen ligger på naboens jord, men bruges af din ejendom |
| Vejret (§ 10, nr. 5) | Retten for den til enhver tid værende ejer til at bruge vejen som færdselsareal for ejendommen | Retten følger ejendommen, ikke personen |
| Vejberettiget (§ 10, nr. 6) | En indehaver af en vejret | Titlen afgør både dine rettigheder og dine pligter |
Bemærk formuleringen "den til enhver tid værende ejer". En korrekt sikret vejret følger med ejendommen, når du køber. En aftale, der kun gælder mellem to navngivne personer, gør ikke.
By eller land afgør, hvilke regler der gælder
Privatvejsloven er delt i to sæt regler, og de fordeler vedligeholdelsespligten forskelligt.
Byreglerne i §§ 25-86 gælder efter § 3, stk. 1 for private fællesveje i Københavns Kommune og i områder, der efter planloven ligger i byzone eller i et sommerhusområde. Kommunalbestyrelsen kan efter § 3, stk. 2 bestemme, at byreglerne også skal gælde i afgrænsede områder i landzone med bymæssig karakter.
Landreglerne i §§ 11-24 a gælder efter § 4 for de private fællesveje i landzone, der ikke er omfattet af byreglerne.
Forskellen er konkret:
- Efter § 13 (landet) er de vejberettigede ansvarlige for, at vejen er i god og forsvarlig stand i forhold til færdslens art og omfang.
- Efter § 44 (byen) skal ejerne af de ejendomme, der grænser til vejen, holde den i god og forsvarlig stand, herunder forsynet med forsvarligt afløb. Ejere, der kan dokumentere, at de ikke har vejret til vejen, er undtaget.
For en transport- eller produktionsvirksomhed er det ikke en teknikalitet. Tunge køretøjer slider mere end personbiler, og spørgsmålet om, hvem der betaler for istandsættelsen, kommer altid. Mener en vejberettiget, at vejen ikke er i god og forsvarlig stand i forhold til færdslens art og omfang, skal kommunalbestyrelsen efter § 45, stk. 1 tage stilling til spørgsmålet.
Matrikelkortet er ikke dokumentation for vejret
Geodatastyrelsen skriver i vejledningen om matrikulære arbejder, at private fællesveje almindeligvis er indtegnet på matrikelkortet som en del af de matrikelnumre, vejene fører over, men at kortets angivelse af vejbredde ikke kan tages som udtryk for færdselsarealets faktiske udstrækning. Styrelsen slår også fast, at et vejudlæg efter privatvejsloven ikke i sig selv udgør dokumentation for vejadgang til en anden ejendom.
Konklusionen for en køber: kortet viser, hvor vejen ligger. Tingbogen og servitutteksten viser, om du må bruge den, og på hvilke vilkår. En tingbogsattest koster 150 kr. hos domstolene, og det er den billigste undersøgelse i hele handlen. Se også servitutter på erhvervsgrunde.
Vejen kan ikke bare nedlægges
En sikret vejret er også en beskyttelse mod, at adgangen forsvinder. Efter privatvejsloven § 71 må private fællesveje ikke nedlægges eller omlægges uden kommunalbestyrelsens tilladelse. Efter § 72, stk. 2 skal vejen helt eller delvis opretholdes som privat fællesvej, hvis den efter matrikelkortet er eneste adgangsvej til en ejendom eller nogen af dens lodder, og der ikke samtidig etableres anden vejadgang, eller hvis vejen i øvrigt er af vigtighed for en ejendom med vejret til vejen.
Læg mærke til betingelsen i sidste led: med vejret til vejen. Uden dokumenteret vejret står du svagere, hvis naboen vil lukke vejen.
Udstykningsloven kræver en adgang, der ikke er betinget
Skal grunden udstykkes, eller skal der overføres areal, gælder udstykningslovens § 18: der må ikke ske udstykning, matrikulering eller arealoverførsel, hvis der derved fremkommer en samlet fast ejendom eller et særskilt beliggende areal uden adgang til offentlig vej, og adgangsretten må ikke være tidsbegrænset eller betinget. Skal adgangen ske ad privat fællesvej, skal vejen efter § 18, stk. 2 være optaget på matrikelkortet.
En mundtlig aftale med naboen om at måtte køre igennem opfylder ikke det krav.
Sådan tjekker du adgangen, før du skriver under
- Find matriklen på matrikelkortet, og se, om adgangsvejen ligger på din egen eller på en anden ejendom.
- Bestil tingbogsattest på både din matrikel og den matrikel, vejen ligger på.
- Læs servitutteksten. Hvem har vejret, til hvilket formål, og med hvilken begrænsning på færdslens art (er tung trafik omfattet)?
- Afklar, om ejendommen ligger i byzone eller landzone, da det afgør, om § 13 eller § 44 fastlægger vedligeholdelsespligten.
- Spørg kommunen som vejmyndighed, om vejen er registreret som privat fællesvej, og om der er sager om istandsættelse eller nedlæggelse.
- Vurder vejens fysiske bæreevne, bredde og oversigtsforhold mod jeres faktiske køretøjer.
- Er der ingen sikret adgang: forhandl en ny vejret på plads med ejeren af den mellemliggende ejendom, få den tinglyst, og gør købet betinget af, at tinglysningen gennemføres.
Er der tale om ny eller ændret tilslutning til offentlig vej, kommer der en selvstændig sag oveni. Se vejadgang og overkørsel til erhvervsgrund og den samlede rækkefølge i due diligence på en erhvervsgrund.
Ofte stillede spørgsmål
Hvad er forskellen på vejret og privat fællesvej?
En privat fællesvej er selve vejarealet, der ligger på en anden ejendom end den, det betjener. Vejret er den ret, ejeren af en ejendom har til at bruge vejen som færdselsareal for sin ejendom. Vejen kan altså findes fysisk, uden at din ejendom har ret til at bruge den.
Hvem skal vedligeholde en privat fællesvej?
Det afhænger af, om vejen ligger i by eller på land. I byzone og sommerhusområder skal ejerne af de tilgrænsende ejendomme efter privatvejsloven § 44 holde vejen i god og forsvarlig stand, mens det i landzone efter § 13 er de vejberettigede, der er ansvarlige. Er der uenighed, skal kommunalbestyrelsen tage stilling.
Kan naboen lukke vejen til min grund?
Ikke uden videre. Private fællesveje må efter privatvejsloven § 71 ikke nedlægges eller omlægges uden kommunalbestyrelsens tilladelse, og efter § 72, stk. 2 skal vejen opretholdes, hvis den er eneste adgangsvej efter matrikelkortet, eller hvis den er af vigtighed for en ejendom med vejret til vejen.
Kilder
- Bekendtgørelse af lov om private fællesveje (privatvejsloven), § 3 og § 4 om by- og landregler, § 10 med definitioner af privat fællesvej, vejret og vejberettiget, § 13 og § 44 om vedligeholdelse, § 45 om kommunalbestyrelsens stillingtagen, § 71 og § 72 om nedlæggelse: https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2024/1050/pdf
- Geodatastyrelsen, vejledning om matrikulære arbejder, afsnit 3 om private fællesveje på matrikelkortet (kortets vejbredde er ikke udtryk for det faktiske færdselsareal, og vejudlæg er ikke dokumentation for vejadgang til anden ejendom): https://gst.dk/vejledning/vejledning-inden-for-matrikelomraadet/vejledning-om-matrikulaere-arbejder/3-private-faellesveje-paa-matrikelkortet
- Bekendtgørelse af lov om udstykning og anden registrering i matriklen, § 18 (krav om adgang til offentlig vej, adgangsretten må ikke være tidsbegrænset eller betinget, privat fællesvej skal være optaget på matrikelkortet): https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2024/53/pdf
- Domstolsstyrelsen, pris på tingbogsattest 150 kr.: https://domstol.dk