En tilbagekøbsklausul, også kaldet hjemfaldspligt, er en tinglyst ret for kommunen til at købe en ejendom tilbage i et bestemt årstal til en pris, der står i deklarationen. Den hæfter på ejendommen og ikke på ejeren, så den følger med i handlen. Aarhus Kommune beskriver det som "en ret for Aarhus Kommune til at købe en ejendom tilbage i et bestemt årstal mellem 2055 og 2080". Klausulen kan i de fleste tilfælde frikøbes mod betaling til kommunen, og for en erhvervskøber er det sjældent selve tilbagekøbsåret, der bider først. Det er finansieringen og videresalget.
Hvad klausulen konkret gør ved ejendommen
Deklarationen er tinglyst på ejendommens blad, og den giver kommunen en ret, ikke en pligt. Når året kommer, kan kommunen overtage ejendommen mod den erstatning, deklarationen fastsætter, og den er typisk lav i forhold til en aktuel markedsværdi.
Aarhus Kommune oplyser, at det "i perioden 1960 til 1985 var hovedreglen, at når Aarhus Kommune solgte jordarealer, var det med en ret til at købe ejendommene tilbage", og at det skete for, at "grundarealernes fremtidige værdistigning skulle komme kommunen og derved alle kommunens borgere til gode". Kommunen oplyser videre, at der er tilbagekøbsklausuler på ca. 165 ejendomme i Aarhus Kommune.
Klausulerne er altså gamle. De dukker op på ejendomme, der har skiftet ejer flere gange, og de har det med at blive opdaget sent i en handel.
Sådan ser du, om der er en klausul på grunden
Aarhus Kommune skriver, at tilbagekøbsklausuler "er tinglyst på ejendommene, og det fremgår derfor af ejendommenes blad i tingbogen, om Aarhus Kommune har tilbagekøbsret til en ejendom". Gladsaxe Kommune henviser tilsvarende til tinglysning.dk under fanen med servitutter.
- Find ejendommens BFE-nummer eller matrikelnummer.
- Slå ejendommen op i tingbogen på tinglysning.dk og gennemgå servitutrubrikken. En tingbogsattest koster 150 kr. ifølge domstol.dk.
- Læs selve deklarationen, ikke kun overskriften. Årstal, erstatningsberegning og eventuelle vilkår om bebyggelse står i dokumentet.
- Spørg kommunen skriftligt, om ejendommen kan frikøbes, og hvad beløbet er.
- Få svaret ind i købsaftalen som en betingelse, hvis frikøb skal ske før overtagelse.
Se også servitutter på erhvervsgrunde for de øvrige tinglyste rettigheder, der styrer et byggeri.
Aarhus som eksempel: hvad frikøb koster
Frikøb betyder, at deklarationen aflyses fra tingbogen. Aarhus Kommune beskriver beregningen sådan: "Det beløb, der betales for frikøb af en tilbagekøbsklausul på en ejendom, er grundarealets aktuelle markedsværdi med fradrag af den oprindelige salgspris."
| Forhold | Det Aarhus Kommune oplyser |
|---|---|
| Beregning | Grundarealets aktuelle markedsværdi minus den oprindelige salgspris |
| Rabat, hel boligejendom | 6 % af frikøbsbeløbet |
| Rabat, mindst 10 ejerlejligheder eller mindst 51 % af ejerandelene | 4 % |
| Erhvervsejendom | Der ses bort fra muligheder for byomdannelse til boliger, men der lægges efterfølgende 50 % oven i frikøbsbeløbet |
| Sagsbehandlingstid | Ca. 2 måneder for de boligejendomme, hvor beløbet fremgår af kommunens hjemmeside, ca. 4 måneder for andre ejendomme |
Læg mærke til erhvervslinjen. Den er ikke en teknikalitet, den er et tillæg på halvdelen af beløbet, og den gælder netop den type ejendom, denne artikel handler om. Tallene her gælder Aarhus. Andre kommuner regner anderledes, så bed altid den konkrete kommune om et skriftligt beløb.
Hvad klausulen gør ved finansieringen
Det her er den del, der oftest vælter en erhvervshandel. Gladsaxe Kommune skriver direkte, at "en hjemfaldsdeklaration kan forhindre dig i at optage realkreditlån i hjemfaldsperiodens sidste 30 år", og at deklarationen har væsentlig betydning for ejendommens markedspris.
Konsekvensen er kædet sammen. Kan du ikke belåne, kan den næste køber det heller ikke, og så er ejendommen svær at sælge, længe før tilbagekøbsåret nærmer sig. Regn derfor baglæns fra tilbagekøbsåret, ikke frem fra i dag: det er tidspunktet, hvor bankernes og realkreditinstitutternes vilje til at låne begynder at falde, der sætter din reelle horisont.
Gladsaxe Kommune oplyser desuden, at frikøbsbeløbet dér beregnes ud fra ejendommens nuværende værdi, en kalkulationsrente og antallet af år til hjemfaldstidspunktet, og at kalkulationsrenten i perioden 1. april 2026 til 31. marts 2027 er fastsat til 0,8 %. Metoden varierer altså mellem kommuner.
Retspraksis: klausulen holder
Advokatfirmaet Poul Schmith omtaler en dom fra Københavns Byret af 7. januar 2025, hvor retten fastslog, at en hjemfaldsdeklaration fra 1959 var gyldig og kunne håndhæves, selv om tilbagekøbssummen lå væsentligt under markedsværdien. Indsigelser om urimelighed efter aftalelovens § 36 og om magtfordrejning blev afvist.
Antag derfor ikke, at en gammel klausul er blevet uvirksom, fordi den virker urimelig i dag. Behandl den som gældende, indtil den er frikøbt og aflyst.
Forveksl ikke tilbagekøb med byggepligt og videresalgsklausul
Nutidens kommunale grundsalg indeholder ofte andre vilkår, som ligner, men ikke er det samme. Guldborgsund Kommune stiller for eksempel krav om byggepligt inden 2 år og om, at ubebyggede grunde ikke må videresælges uden kommunens godkendelse. Det er vilkår i den moderne købsaftale, ikke en tilbagekøbsret om 40 år. Begge dele skal læses, men de rammer forskellige dele af din plan. Se vilkår ved kommunale erhvervsgrunde.
Tjekliste før du skriver under
- Er der en tilbagekøbsdeklaration eller hjemfaldsdeklaration på ejendommens blad i tingbogen?
- Hvilket årstal, og hvordan beregnes kommunens erstatning?
- Kan klausulen frikøbes, og hvad koster det skriftligt oplyst?
- Gælder der et særligt tillæg for erhvervsejendomme i den kommune?
- Hvad siger dit pengeinstitut og realkreditinstitut om belåning med klausulen på?
- Skal frikøbet være gennemført inden overtagelsen, og hvem betaler?
- Er der ud over tilbagekøb også byggepligt, tilbagekøbsret ved manglende byggeri eller videresalgsforbud?
Resten af de forhold, der skal afklares inden underskrift, står i due diligence-tjeklisten før underskrift.
Ofte stillede spørgsmål
Hvordan ser jeg, om der er hjemfaldspligt på ejendommen?
Slå ejendommen op i tingbogen. Aarhus Kommune skriver, at tilbagekøbsklausuler er tinglyst på ejendommene, og at det derfor fremgår af ejendommens blad i tingbogen. Gladsaxe Kommune henviser til tinglysning.dk under servitutter. En tingbogsattest koster 150 kr. ifølge domstol.dk.
Kan man låne i en ejendom med tilbagekøbsklausul?
Det kan være vanskeligt tæt på tilbagekøbsåret. Gladsaxe Kommune oplyser, at en hjemfaldsdeklaration kan forhindre optagelse af realkreditlån i hjemfaldsperiodens sidste 30 år. Spørg dit institut konkret, før du regner med en bestemt belåning.
Hvad koster det at frikøbe en tilbagekøbsklausul?
Det afhænger af kommunen. Aarhus Kommune beregner beløbet som grundarealets aktuelle markedsværdi med fradrag af den oprindelige salgspris, og for erhvervsejendomme lægges der efterfølgende 50 % oven i beløbet. Bed kommunen om et skriftligt beløb for den konkrete ejendom.
Artiklen er generel information og ikke juridisk, skatte- eller finansiel rådgivning.
Kilder
- Aarhus Kommune, "Er der tilbagekøbsklausul på din ejendom?" (definition, årstal 2055 til 2080, perioden 1960 til 1985, ca. 165 ejendomme, beregning af frikøb, rabatter på 6 % og 4 %, tillæg på 50 % for erhvervsejendomme, sagsbehandlingstid ca. 2 og ca. 4 måneder): https://aarhus.dk/borger/bolig-byggeri-og-miljoe/for-grundejere/er-der-tilbagekoebsklausul-paa-din-ejendom
- Gladsaxe Kommune, hjemfaldspligt (tinglysning og opslag under servitutter, hjemfald forfalder 1. april, realkreditlån i hjemfaldsperiodens sidste 30 år, kalkulationsrente 0,8 % i perioden 1. april 2026 til 31. marts 2027): https://gladsaxe.dk/borger/bolig-vand-og-varme/ejerbolig/hjemfaldspligt
- Poul Schmith, omtale af dom fra Københavns Byret af 7. januar 2025 om hjemfaldsdeklaration fra 1959 og aftalelovens § 36: https://poulschmith.dk/nyheder/ny-dom-om-kommuners-ret-til-tilbagekoeb-af-ejendomme-ved-hjemfaldsdeklarationer
- Domstolsstyrelsen, pris på tingbogsattest 150 kr.: https://domstol.dk
- Guldborgsund Kommune, erhvervsgrunde (byggepligt inden 2 år og forbud mod videresalg af ubebyggede grunde uden kommunens godkendelse): https://guldborgsund.dk