Ved sammenlægning forstås efter udstykningslovens § 8, at flere samlede faste ejendomme registreres i matriklen som én samlet fast ejendom. Arbejdet må kun udføres af en landinspektør med beskikkelse (§ 13, stk. 1), og forandringen kan kun registreres i matriklen, hvis den kan tinglyses (§ 25, stk. 1). Det er panthaverne, der oftest afgør tidsplanen: før sammenlægningen kan tillades, skal der efter tinglysningslovens § 21, stk. 1 foreligge attest fra retten om, at der mellem de tinglyste panthavere i ejendommene har fundet et opgør sted, hvorved hæftelsernes indbyrdes prioritet er fastlagt.
Fire sagsarter, der ofte forveksles
| Sagsart | Definition i udstykningsloven | Typisk situation for en virksomhed |
|---|---|---|
| Udstykning (§ 6) | Areal fraskilles en eller flere samlede faste ejendomme og udgør fremtidig en ny samlet fast ejendom | I sælger en del af jeres areal fra |
| Matrikulering (§ 5) | Umatrikuleret areal registreres i matriklen som en samlet fast ejendom | Sjælden ved almindelige erhvervshandler |
| Arealoverførsel (§ 7) | Areal overføres fra en samlet fast ejendom til en anden samlet fast ejendom, til offentlig vej eller til søterritoriet | I køber en stribe af naboens grund, ikke hele ejendommen |
| Sammenlægning (§ 8) | Flere samlede faste ejendomme registreres som én samlet fast ejendom | I køber hele nabogrunden og vil have ét sammenhængende byggefelt |
Bemærk sondringen. Køber I hele nabomatriklen, er sammenlægning vejen. Køber I kun et hjørne eller en stribe langs skellet, er det en arealoverførsel, og så skal arealet ud af naboens pantebreve, før det kan komme ind i jeres ejendom. Skal I omvendt dele et areal op, gælder reglerne i udstykning af en erhvervsgrund.
En samlet fast ejendom er efter udstykningslovens § 2 enten ét matrikelnummer eller flere matrikelnumre, der ifølge notering i matriklen skal holdes forenet.
Sådan er rækkefølgen
- Afklar, om I køber hele ejendommen eller kun en del af den. Det afgør sagsarten.
- Få en landinspektør ind, før købsaftalen underskrives. Landinspektøren kan sige, om sagen overhovedet kan gennemføres.
- Undersøg plangrundlaget. Efter udstykningslovens § 20 må der ikke ske sammenlægning eller arealoverførsel, hvis den matrikulære forandring eller den tilsigtede arealanvendelse efter det oplyste vil medføre forhold i strid med anden lovgivning. Lokalplanens bestemmelser om grundstørrelser, landbrugspligt og fredskovpligt er de klassiske stopklodser.
- Tag fat i banken og de øvrige panthavere. Det er her, sagen typisk står stille.
- Landinspektøren indsender sagen. Er den ikke i strid med loven, underretter Geodatastyrelsen Tinglysningsretten om de påtænkte forandringer, jf. § 25, stk. 2.
- Forandringerne indføres foreløbigt i tingbogen, registreres i matriklen og indføres derefter endeligt i tingbogen (§ 25, stk. 3).
- Kontroller bagefter, at BBR, forsikringer og aftaler peger på den nye ejendom.
Panthaverne er den kritiske vej
Tinglysningslovens § 21, stk. 1 kræver et opgør mellem panthaverne, så prioriteten mellem hæftelserne ligger fast efter sammenlægningen. I praksis sker det ved påtegning på pantebrevene. Nægter en panthaver, eller er påtegning praktisk umulig, kan sammenlægningen efter bestemmelsens undtagelser alligevel tillades, hvis der stilles sikkerhed, eller hvis det dokumenteres, at sammenlægningen ikke kan medføre nogen som helst fare for pantesikkerheden.
Konsekvensen for tidsplanen er enkel: spørg banken og de øvrige panthavere, før I lover sælger en overtagelsesdato.
BFE-nummeret og ejendomsskatten
Et BFE-nummer (bestemt fast ejendom) er ifølge Geodatastyrelsen den officielle nøgle, som entydigt identificerer alle faste ejendomme. Numre tildeles automatisk, når nye ejendomme oprettes i matriklen, og de findes blandt andet på matriklen.dk, i tingbogen og på BBR-meddelelsen. Tre typer har BFE-nummer: samlet fast ejendom, ejerlejlighed og bygning på fremmed grund.
To ejendomme, der lægges sammen, bliver til én ejendom, og dermed én nøgle at holde styr på i tingbog, BBR og vurdering.
Skattemæssigt følger vurderingen ejendommen, ikke matrikelnummeret. Ejendomsvurderingslovens § 2, stk. 1, nr. 1 definerer fast ejendom som samlede faste ejendomme, jf. udstykningslovens § 2, med tilhørende bygninger ejet af samme ejer. Efter en sammenlægning er der derfor én vurderingsejendom i stedet for to. Om det ændrer den samlede grundskyld eller dækningsafgift, afhænger af vurderingen og af kommunens satser, og det spørgsmål hører hjemme hos Vurderingsstyrelsen og kommunen. Baggrunden står i dækningsafgift og grundskyld for erhverv.
Skal I bygge hen over skellet?
Det er her, sammenlægning går fra at være ryddeligt til at være nødvendigt.
Bygningsreglementet regner bebyggelsesprocenten af grundens areal (BR18 § 453). Efter § 454, stk. 2 kan grundens areal omfatte det samlede areal af flere matrikelnumre, der udgør én samlet fast ejendom, når de grænser til hinanden. Omvendt medregnes matrikelnumre efter § 454, stk. 3 ikke, hvis de indgår i en samlet fast ejendom uden at støde op til de øvrige.
To selvstændige ejendomme er altså to grunde med hver sin beregning, mens én samlet fast ejendom er ét regnestykke. Vil I lægge en hal hen over det nuværende skel, eller vil I udnytte nabogrundens restrummelighed på jeres egen bygning, skal ejendommene samles først. Bed kommunen bekræfte det skriftligt i forhåndsdialogen, før projektet tegnes færdigt.
En sidste grænse: efter udstykningslovens § 19, stk. 2 må der ikke ske arealoverførsel eller sammenlægning, hvis der derved fremkommer en samlet fast ejendom med 200 eller flere matrikelnumre.
Tjekliste før I skriver under på nabogrunden
- Køber I hele ejendommen (sammenlægning) eller kun en del (arealoverførsel)?
- Hvilke pantehæftelser ligger der på begge ejendomme, og hvad siger panthaverne?
- Er der tinglyste servitutter, der kun gælder den ene ejendom, og hvordan virker de bagefter?
- Er der landbrugspligt, fredskovpligt eller andre noteringer på arealet?
- Sætter lokalplanen en mindste grundstørrelse eller andre krav, forandringen kan komme i strid med?
- Har begge ejendomme lovlig vejadgang, og ændrer sammenlægningen på adgangen?
- Hvad skal der bygges, og kræver byggeriet, at skellet er væk?
- Er købsaftalen gjort betinget af, at den matrikulære sag rent faktisk kan registreres?
Den samlede rækkefølge for undersøgelserne står i due diligence på en erhvervsgrund.
Ofte stillede spørgsmål
Hvad koster det at lægge to matrikler sammen?
Der er ingen fast pris. Regningen består af landinspektørens honorar plus de gebyrer og afgifter, der følger med registrering i matriklen og tinglysning. Bed landinspektøren om et samlet overslag på den konkrete sag, og tjek de aktuelle satser hos Geodatastyrelsen og Tinglysningsretten. Vi angiver ikke beløb her, fordi de ændrer sig.
Kan man bygge hen over skel mellem to matrikler?
Ikke uden videre. Bebyggelsesprocenten regnes af grundens areal, og flere matrikelnumre tæller kun sammen, hvis de udgør én samlet fast ejendom og grænser til hinanden, jf. BR18 § 454, stk. 2. Derfor kræver kommunen typisk, at ejendommene er samlet, før der bygges hen over det gamle skel. Få svaret skriftligt fra kommunen, før projektet tegnes færdigt.
Hvor lang tid tager en sammenlægning af matrikler?
Det afhænger af sagen, og især af panthaverne. Sammenlægningen kan først registreres, når Tinglysningsretten har attesteret opgøret efter tinglysningslovens § 21. Er ejendommene ubehæftede, går det hurtigere end i en sag med flere pantebreve og flere kreditorer. Bed landinspektøren om en realistisk plan.
Denne artikel er generel information og ikke finansiel, skatte- eller juridisk rådgivning.
Kilder
- Bekendtgørelse af lov om udstykning og anden registrering i matriklen (udstykningsloven), LBK nr. 53 af 17. januar 2024: § 2 (samlet fast ejendom), § 5 (matrikulering), § 6 (udstykning), § 7 (arealoverførsel), § 8 (sammenlægning), § 13, stk. 1 (kun landinspektør med beskikkelse), § 19, stk. 2 (200 matrikelnumre), § 20 (i strid med anden lovgivning), § 25 (registrering forudsætter tinglysning, underretning af Tinglysningsretten, foreløbig og endelig indførsel): https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2024/53/pdf
- Bekendtgørelse af lov om tinglysning (tinglysningsloven), § 21, stk. 1 (attest fra retten om opgør mellem tinglyste panthavere, før sammenlægning tillades) og undtagelserne i stk. 2: https://danskelove.dk/tinglysningsloven/21
- Geodatastyrelsen, "BFE-nummer: Ejendommens identifikationsnummer" (BFE er den officielle nøgle, der entydigt identificerer alle faste ejendomme, tildeles automatisk ved oprettelse i matriklen, findes på matriklen.dk, i tingbogen og i BBR, og dækker samlet fast ejendom, ejerlejlighed og bygning på fremmed grund): https://gst.dk/ansvarsomraader/matrikel-og-ejendomsregistrering/matriklen/bfe-nummer
- Ejendomsvurderingsloven § 2, stk. 1, nr. 1 (fast ejendom defineret som samlede faste ejendomme, jf. udstykningslovens § 2, med tilhørende bygninger ejet af samme ejer): https://danskelove.dk/ejendomsvurderingsloven/2
- Bygningsreglementet BR18 § 453 (bebyggelsesprocent af grundens areal) og § 454, stk. 2 og 3 (flere matrikelnumre i én samlet fast ejendom medregnes, når de grænser til hinanden, og medregnes ikke, når de ikke gør): https://www.bygningsreglementet.dk/ovrige-bestemmelser/23/krav/