Nedrivning af en bygning, der krævede byggetilladelse at opføre, må ikke påbegyndes uden tilladelse fra kommunalbestyrelsen. Det står i bygningsreglementet BR18 § 47. Samtidig skal bygherren anmelde byggeaffaldet til kommunen og få lavet en miljøscreening for problematiske stoffer, inden arbejdet går i gang, når arbejdet frembringer mere end 1 ton affald eller omfatter udskiftning af termoruder, der kan være fremstillet mellem 1. januar 1950 og 31. december 1977. Er bygningen udpeget som bevaringsværdig, må den slet ikke rives ned, før nedrivningsanmeldelsen har været offentligt bekendtgjort, og kommunen har meddelt, om der nedlægges forbud.
Tre sager kører parallelt
En nedrivning er ikke én myndighedssag, men tre. De har hver deres hjemmel, hver deres sagsbehandler og hver deres tidsforbrug.
| Spor | Hvad det handler om | Hjemmel |
|---|---|---|
| Byggesagen | Tilladelse til selve nedrivningen | BR18 § 47 |
| Affaldssagen | Anmeldelse af affaldet og screening for problematiske stoffer | BEK nr. 496 af 21. maj 2024 §§ 2-4 |
| Plansagen | Er bygningen bevaringsværdig eller omfattet af nedrivningsforbud | Bygningsfredningsloven § 18 og planlovens § 14 |
Regner du kun med det første spor, rammer de to andre dig midt i tidsplanen.
Nedrivningstilladelsen
BR18 § 47 fastslår, at nedrivning af bebyggelse, der kræver byggetilladelse at opføre, ikke må påbegyndes uden tilladelse fra kommunalbestyrelsen. For en erhvervsejendom betyder det i praksis, at hallen, produktionsbygningen og administrationsbygningen alle er omfattet.
Undtagelsen står i § 47, stk. 2: garager og carporte, der ikke er integrerede i den primære bebyggelse, samt udhuse, drivhuse, overdækkede terrasser og lignende kan nedrives uden tilladelse, når den enkelte bygning har et areal på højst 50 m². Ansøgningen om nedrivning skal efter § 47, stk. 3 indeholde blandt andet bygningens identifikation, adresse og matrikelbetegnelse, indsendes gennem kommunens digitale løsning og være signeret af ejeren. Efter § 47, stk. 5 skal nedrivningen færdigmeldes.
Anmeldelse af byggeaffald og screening for farligt affald
Reglerne står i bekendtgørelse om håndtering af affald og materialer fra bygge- og nedrivningsarbejde, BEK nr. 496 af 21. maj 2024.
Hvilke arbejder er omfattet. Efter § 2, nr. 7 er et byggearbejde blandt andet nedrivnings-, renoverings- og vedligeholdelsesarbejde af bygninger eller anlæg eller dele heraf, der frembringer mere end 1 ton affald, samt udskiftning af termoruder, der kan være fremstillet i perioden 1. januar 1950 til og med 31. december 1977. En erhvervsbygning af nogen størrelse rammer 1 ton-grænsen med det samme.
Anmeldelsen. Efter § 3, stk. 1 skal bygherren, inden arbejdet påbegyndes, indsende en affaldsanmeldelse til kommunalbestyrelsen i den kommune, hvor byggearbejdet skal foretages. Anmeldelsen sker via kommunens digitale selvbetjening. Bekendtgørelsen sætter ikke selv et bestemt antal ugers frist, men kommunerne har typisk deres egen sagsbehandlingstid, så spørg konkret.
Screeningen. Efter § 4, stk. 1 skal bygherren, inden arbejdet påbegyndes, sikre, at der foretages en miljøscreening af bygningen eller anlægget for at afdække, om der kan være anvendt problematiske stoffer. Problematiske stoffer er i § 2 defineret som stoffer, der er problematiske for miljø eller menneskers og dyrs sundhed, herunder PCB, klorparaffiner, PAH'er, asbest og tungmetaller.
Kortlægningen. Giver screeningen mistanke om problematiske stoffer, skal bygherren efter § 4, stk. 2 sikre, at der foretages en miljøkortlægning af bygningen eller anlægget. Kortlægningen er den, der koster: prøvetagning, analyser og efterfølgende sortering, transport og bortskaffelse som farligt affald.
Miljøstyrelsen henviser til de samme regler og oplyser, at miljøscreeningen blandt andet har til formål at afdække, om bygningen kan indeholde PCB og andre problematiske stoffer.
Bevaringsværdige bygninger kan blokere hele projektet
Er bygningen udpeget som bevaringsværdig, gælder bygningsfredningslovens § 18. Bygningen må ikke nedrives, før nedrivningsanmeldelsen har været offentligt bekendtgjort, og kommunalbestyrelsen har meddelt ejeren, om den efter planlovens § 14 vil nedlægge forbud mod nedrivningen.
Loven sætter en synlig tidsplan: kommunen bekendtgør anmeldelsen med en frist på mindst 4 og højst 6 uger for indsigelser, og senest 2 uger efter fristens udløb meddeler kommunen ejeren, om der nedlægges forbud. Reglerne gælder ikke bygninger, der allerede er omfattet af et nedrivningsforbud i en lokalplan eller byplanvedtægt. Der kan altså gå halvanden til to måneder, før du overhovedet ved, om bygningen må væk, og svaret kan være nej.
Tjek derfor både lokalplanens bevaringsbestemmelser og kommuneplanens udpegning af bevaringsværdige bygninger, før du byder.
Sådan prissætter du usikkerheden i handlen
Du kan sjældent nå at få alle svar før en underskrift. Du kan til gengæld flytte risikoen.
- Bed sælger om alt eksisterende materiale: byggetilladelser, tegninger, tidligere miljøscreeninger og kortlægninger, dokumentation for tidligere renoveringer.
- Slå bygningens opførelses- og ombygningsår op i BBR. Byggeår i perioden fra 1950 til slutningen af 1970'erne øger sandsynligheden for PCB og asbest.
- Få en rådgiver til at lave screeningen før købet, hvis sælger tillader adgang. Det er den billigste undersøgelse i hele handlen sammenlignet med den regning, den kan afværge.
- Indhent et overslag på nedrivning i to versioner: uden og med farligt affald.
- Skriv et nedrivningsforbehold ind i købsaftalen, så handlen kan hæves eller prisen reguleres, hvis kortlægningen viser problematiske stoffer over en aftalt grænse. Se de øvrige forbehold i en betinget købsaftale.
- Spørg kommunen skriftligt, om bygningen er bevaringsværdig, og om der er nedrivningsforbud i planen.
- Læg nedrivningstilladelse, anmeldelse og eventuel kortlægning ind i tidsplanen som selvstændige poster, ikke som en fodnote til byggetilladelsen.
Er grunden også kortlagt som forurenet, kommer der endnu et spor oveni. Se V1- og V2-kortlagt grund. Den samlede rækkefølge af undersøgelser står i due diligence på en erhvervsgrund.
Ofte stillede spørgsmål
Skal man have tilladelse til at rive en erhvervsbygning ned?
Ja. Efter bygningsreglementet BR18 § 47 må nedrivning af bebyggelse, der kræver byggetilladelse at opføre, ikke påbegyndes uden tilladelse fra kommunalbestyrelsen. Mindre sekundære bygninger på højst 50 m², som garager, carporte og udhuse, der ikke er integreret i den primære bebyggelse, kan dog nedrives uden tilladelse.
Hvornår skal man anmelde byggeaffald til kommunen?
Inden arbejdet påbegyndes. Pligten gælder efter BEK nr. 496 af 21. maj 2024 blandt andet nedrivning, renovering og vedligeholdelse, der frembringer mere end 1 ton affald, og udskiftning af termoruder, der kan være fremstillet fra 1950 til og med 1977. Anmeldelsen indgives via kommunens digitale selvbetjening.
Hvad koster det at rive en gammel fabriksbygning ned?
Det afhænger af konstruktionen, adgangsforholdene og især af, om der findes problematiske stoffer som PCB, asbest, bly eller klorparaffiner. Prisen kan først sættes, når miljøscreeningen og en eventuel kortlægning foreligger, så indhent tilbud i to versioner og hold et forbehold åbent i købsaftalen.
Kilder
- Bygningsreglementet BR18 § 47 (nedrivning af bebyggelse, der kræver byggetilladelse at opføre, kræver tilladelse fra kommunalbestyrelsen; undtagelse for bygninger på højst 50 m²; krav til ansøgning og færdigmelding): https://bygningsreglementet.dk/Administrative-bestemmelser/Krav/47
- Bekendtgørelse om håndtering af affald og materialer fra bygge- og nedrivningsarbejde, BEK nr. 496 af 21. maj 2024 (§ 2, nr. 7 om byggearbejder over 1 ton affald og termoruder fra 1950-1977, § 3, stk. 1 om affaldsanmeldelse inden arbejdet påbegyndes, § 4 om miljøscreening og miljøkortlægning, definitionen af problematiske stoffer): https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2024/496/pdf
- Miljøstyrelsen, bygge- og anlægsaffald (bygherrens anmeldepligt, formålet med miljøscreeningen, regelgrundlaget): https://mst.dk/erhverv/groen-produktion-og-affald/affald-og-genanvendelse/affaldshaandtering/affaldsfraktioner/bygge-og-anlaegsaffald
- Bekendtgørelse af lov om bygningsfredning og bevaring af bygninger og bymiljøer, § 18 (nedrivningsanmeldelse skal offentliggøres, indsigelsesfrist på mindst 4 og højst 6 uger, kommunen melder tilbage senest 2 uger efter fristen om forbud efter planlovens § 14): https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2018/219/pdf