Ja. Efter bygningsreglementets § 455 beregnes etagearealet ved sammenlægning af bruttoarealerne af samtlige etager, herunder indskudte etager, kældre og udnyttelige tagetager. En mezzanin i en hal er en indskudt etage og tæller derfor med, uanset om den bruges til kontor, teknik eller pluklager. Det betyder, at dækket lægger beslag på byggeret: bebyggelsesprocenten er efter § 453 etagearealet i procent af grundens størrelse, og de kvadratmeter, mezzaninen bruger, kan I ikke bruge på fodaftrykket.
Sådan beregnes etagearealet
Reglerne står i bygningsreglementets kapitel om beregningsregler, §§ 453 til 458, og de er de samme for alle bygningstyper.
Med i etagearealet: samtlige etager, herunder indskudte etager, kældre og udnyttelige tagetager, samt altanlukninger, udestuer, forbindelsesgange og lignende. Både udvendige og indvendige trapper, trapperum, altangange, installationsskakte og elevatorskakte medregnes for hver etage.
Kun én gang: rum, der går gennem flere etager, medregnes kun til den etage, hvor gulvet ligger. En dobbelthøj hal tæller altså som ét etageareal, ikke to.
Ikke med i etagearealet, jf. § 455, stk. 3: blandt andet den del af kælderen, hvor loftet ligger mindre end 1,25 m over terræn, åbne altaner, åbne tagterrasser, affaldsrum i terrænniveau, godkendte sikringsrum, udvendige trapper og udvendige brandtrapper samt udvendig efterisolering inden for de angivne grænser. Der findes desuden fradragsregler for garager, carporte, udhuse og åbne overdækninger i § 455, stk. 4, som varierer efter bebyggelsestype.
Hems: listen i stk. 3 indeholder også hemse. Vejledningen præciserer, at der ved en hems forstås et indskudt etagedæk i et rum, og at der kun medregnes det areal, som i et vandret plan 1,5 m over færdigt gulv ligger inden for planets skæring med tagbeklædningens udvendige side. Skal flere hemse på 4,5 m² holdes uden for etagearealet, er det en betingelse, at de ikke er internt forbundne, og at adgangen sker separat til hver.
Den undtagelse løser ikke et erhvervsbehov. Et pluklager eller et kontor på et dæk i en hal er ikke en hems på 4,5 m² under en tagflade. Det er en indskudt etage, og den tæller med.
Bebyggelsesprocenten og hvem der bestemmer den
Bebyggelsesprocenten er efter § 453 etagearealet i procent af grundens størrelse. Grundens areal opgøres efter § 454, hvor blandt andet arealer i en anden zone end bebyggelsen holdes udenfor.
Bygningsreglementets byggeret giver efter § 170 en bebyggelsesprocent på 45 for anden bebyggelse og erhvervsbebyggelse, hvis intet andet er fastsat. Men næsten alle erhvervsområder er lokalplanlagt, og lokalplanen går forud. Er der en lokalplan, en byplanvedtægt eller en reguleringsplan, der fastsætter andet om de forhold, gælder den og ikke bygningsreglementets bestemmelser.
Én ting kan lokalplanen dog ikke: den kan ikke ændre beregningsreglerne. Vejledningen til kapitel 8 siger det direkte, at beregningsreglerne i kapitel 23 ikke kan ændres i en lokalplan, byplanvedtægt eller reguleringsplan. Lokalplanen bestemmer altså tallet, bygningsreglementet bestemmer, hvordan der tælles.
Læs den relaterede faldgrube i bebyggelsesprocent for området som helhed, hvor procenten er beregnet for hele delområdet og ikke for jeres matrikel.
Regneeksemplet, der afgør sagen
Antag en grund på 10.000 m² i et erhvervsområde med en bebyggelsesprocent på 50. Så må det samlede etageareal være 5.000 m².
| Løsning | Fodaftryk | Mezzanin | Etageareal i alt | Tilbage af byggeretten |
|---|---|---|---|---|
| Hal uden dæk | 4.000 m² | 0 | 4.000 m² | 1.000 m² |
| Hal med kontordæk | 4.000 m² | 600 m² | 4.600 m² | 400 m² |
| Hal med stort pluklagerdæk | 4.000 m² | 1.500 m² | 5.500 m² | Overskredet |
Det tredje scenarie er det, folk bliver overraskede over. Hallen fylder ikke mere på grunden, taget er det samme, og alligevel er byggeretten opbrugt. Skal dækket være der, skal fodaftrykket ned, eller grunden op.
Fire trin til jeres maksimale mezzanin
- Find grundens areal efter § 454, og gang med lokalplanens bebyggelsesprocent. Det er det samlede etageareal.
- Træk hallens fodaftryk fra, målt som bruttoareal til ydersiden af ydervæggene.
- Træk plads fra til fremtidig udvidelse, hvis I forventer en.
- Resten er det, mezzaninen må fylde.
Kommer I i minus, er der tre veje: mindre dæk, større grund eller dispensation fra bebyggelsesprocenten. Den sidste er den usikreste.
Tre ting mere, dækket påvirker
Etageantal. Efter § 458 medregnes alle etager i etageantallet. Sætter lokalplanen en grænse på for eksempel én etage, kan et gennemgående dæk være i strid med planen, selv om bebyggelsesprocenten holder.
Brand. Et indskudt dæk kan ændre bygningsafsnittets flugtvejsforhold og dermed dokumentationen af brandforholdene. Det er en projekteringsopgave, ikke en formalitet, og den skal med i tidsplanen.
Parkeringsnorm. Kommunernes parkeringskrav fastsættes ofte pr. m² etageareal. Flere etagekvadratmeter kan derfor betyde flere p-pladser og dermed mindre plads til manøvre og oplag. Se parkeringsnorm for erhverv.
Hvad det betyder, når I køber grund
Her er koblingen til grundvalget, og den er konkret. To grunde med samme pris pr. kvadratmeter er ikke lige meget værd, hvis den ene har en bebyggelsesprocent på 40 og den anden på 60.
En mezzanin er den billigste måde at hente funktion ud af den samme sokkel på, men kun hvis der er byggeret tilbage. Regn derfor byggeretten igennem, før I byder, ikke når projektet tegnes. Spørgsmålet er ikke, hvor mange kvadratmeter grunden har, men hvor mange etagekvadratmeter den giver adgang til, og hvor mange af dem hallen selv bruger.
Er svaret, at der ikke er luft, så køb den grund, der har luft. Se metoden til at regne arealbehovet ud i hvor stor skal grunden være til lagerhallen.
Ofte stillede spørgsmål
Tæller en mezzanin med i etagearealet?
Ja. Efter BR18 § 455 beregnes etagearealet ved sammenlægning af bruttoarealerne af samtlige etager, herunder indskudte etager. En mezzanin i en hal er en indskudt etage og indgår derfor i etagearealet og dermed i bebyggelsesprocenten.
Hvad er forskellen på en hems og en mezzanin?
En hems er efter vejledningen til bygningsreglementet et indskudt etagedæk i et rum, hvor kun det areal medregnes, der i et vandret plan 1,5 m over færdigt gulv ligger inden for planets skæring med tagbeklædningens udvendige side, og hvor arealet på 4,5 m² pr. hems ikke må være internt forbundet med andre hemse. Et almindeligt kontor- eller lagerdæk i en erhvervshal opfylder ikke det og tæller fuldt med.
Hvor høj må bebyggelsesprocenten være på en erhvervsgrund?
Bygningsreglementets byggeret giver efter § 170 en bebyggelsesprocent på 45 for anden bebyggelse og erhvervsbebyggelse, hvis intet andet er fastsat. Er grunden omfattet af en lokalplan, er det lokalplanens tal, der gælder. Beregningsreglerne kan lokalplanen derimod ikke ændre.
Kilder
- Bygningsreglementet BR18, beregningsregler §§ 453 til 458: § 453 om bebyggelsesprocent, § 454 om grundens areal, § 455 om beregning af etageareal (indskudte etager, rum gennem flere etager, undtagelserne i stk. 3 og fradragsreglerne i stk. 4), § 456 om måling af højder og § 458 om etageantal: https://www.bygningsreglementet.dk/ovrige-bestemmelser/23/krav/453_458
- Bygningsreglementet BR18, kapitel 8 om byggeret: § 168 om byggeretten og § 170 om bebyggelsesprocenter, herunder 45 for anden bebyggelse og erhvervsbebyggelse: https://www.bygningsreglementet.dk/tekniske-bestemmelser/08/krav/168_186
- Vejledning om bygningsreglementets kapitel 8 om byggeret og helhedsvurdering samt beregningsreglerne i kapitel 23 (hemse som indskudte etagedæk, planet 1,5 m over færdigt gulv, 4,5 m² og kravet om ikke at være internt forbundne, samt at beregningsreglerne ikke kan ændres i en lokalplan): https://www.bygningsreglementet.dk/media/5z1m5wzd/vejledning-om-br18-kap-8-byggeret-og-helhedsvurdering-beregningsreglerne-kap-23-1720.pdf