Et søgemandat er en aftale, hvor kunden ikke beder mægleren om at sælge noget, men om at finde noget: en konkret erhvervsgrund eller ejendom, der matcher en skreven kravliste, inden for et afgrænset område og en afgrænset tid. Det er den modsatte opgave af et salgsmandat, og den kræver et andet arbejde: ikke at vise det, der allerede er til salg, men at afdække det, der ikke er.
Problemet er, at en erhvervsmæglers styrke ligger i det udbudte og i eget netværk, mens en søgeopgave kræver systematisk research i lokalplaner og matrikler, som ingen mægler har tid til at læse i hånden på tværs af flere kommuner. Løsningen er ikke at droppe søgemandatet, men at strukturere det rigtigt og finde researchlaget, der kan bære det.
Søgemandat er den omvendte opgave af et salgsmandat
I et salgsmandat kender mægleren ejendommen og skal finde køberen. I et søgemandat kender mægleren kunden og skal finde ejendommen, ofte uden at den findes i nogen annonce. Det kaldes køberformidling eller køberrådgivning, og det er en selvstændig ydelse, ikke en biydelse til salgsarbejdet.
Gottlieb+Partners beskriver på deres side om køberrådgivning for erhvervsejendomme, at ydelsen dækker markedsanalyse og identifikation af ejendomme, der matcher kundens krav, vurdering af, om prisen holder, teknisk gennemgang og vurdering af udviklingspotentiale, samt deltagelse i forhandling og udarbejdelse af købsaftale. Det er en anden arbejdsproces end at tage imod en henvendelse på en udbudt grund.
Derfor rækker netværket ikke alene
En erhvervsmæglers naturlige databaser er egne udbud, kollegers "diskrete sager" og et personligt netværk af ejere, der kunne tænkes at ville sælge. Det giver adgang til en del af markedet, men ikke til hele det plangrundlag, hvor kundens anvendelse rent faktisk er tilladt.
Det bliver tydeligt, når kundens krav er specifikke: en bestemt miljøklasse, en minimumsstørrelse, adgang til en bestemt vejtype eller elkapacitet. Kravene sorterer de fleste udbudte grunde fra med det samme, og mægleren står tilbage med et spørgsmål, netværket ikke kan svare på: findes den rigtige matrikel overhovedet, og hvem ejer den? Svaret ligger i lokalplanerne, ikke i mæglerens kartotek.
Sådan struktureres mandatet
Et søgemandat, der virker, er skriftligt og konkret på tre punkter: hvad kunden vil have, hvor det skal ligge, og hvad opgaven koster.
- Kriterier. Anvendelse, minimumsstørrelse, ønsket byggeret, krav til vejadgang, forsyning og eventuel udendørs oplagsplads skrives ned, så researchlaget kan bruges som filter, ikke som en løs fornemmelse.
- Søgeområde. En eller flere navngivne kommuner eller en radius fra en adresse. Jo bredere område, jo større researchopgave, og det bør afspejles i tidsplan og honorar.
- Honorarform. Fast pris for research og shortlist, en kombination af fast pris og succeshonorar ved gennemført handel, eller et rent succeshonorar. Vælges et variabelt honorar, stiller den bekendtgørelse, der regulerer køberrådgivning, krav om, at beregningsgrundlaget, det maksimale beløb og et konkret beregningseksempel oplyses til kunden på forhånd, ifølge et høringsnotat fra Erhvervsministeriet om ændring af formidlings- og køberrådgivningsbekendtgørelsen fra maj 2024.
| Honorarform | Kunden ved på forhånd | Passer til |
|---|---|---|
| Fast pris for shortlist | Præcis pris, uanset udfald | Afgrænset søgeområde, kort tidsramme |
| Fast pris plus succeshonorar | Grundbetaling plus incitament | Længere søgninger med usikkert udfald |
| Rent succeshonorar | Ingen betaling uden handel | Kunder, der vil dele risikoen med mægleren |
Mandatets varighed hører med som et fjerde punkt, selv om det ofte glemmes. Sæt en tidsramme for, hvor længe søgningen løber, og en klar aftale om, hvad der sker, hvis kunden finder en grund uden om mægleren i den periode. Uden den aftale ender diskussionen om, hvem der har krav på honoraret, som en tvist, ingen af parterne har gavn af.
Grænsen, som registrene sætter
Et søgemandat må aldrig blive en genvej til en emneliste. Tinglysningsloven fastsætter i § 50 c, stk. 9, at oplysninger fra tinglysningens digitale registre ikke må bruges til at skaffe nye kunder eller til andre formål end de udtømmende opregnede, herunder ejendomshandel, finansiering og kreditvurdering, ifølge Tinglysningsrettens egen beskrivelse af offentlighedsreglerne. Overtrædelse er belagt med bøde.
Det betyder i praksis, at en søgning skal være bundet til en navngiven kundes konkrete købsønske, dokumenteret ved mandatet, aldrig et generelt registerudtræk over ejere, der senere kontaktes som led i opsøgende salg. Forskellen er ikke teknisk, den er juridisk, og den bør stå eksplicit i den interne proces omkring et søgemandat. Reglens ordlyd findes i den gældende lovbekendtgørelse på retsinformation.dk (LBK nr. 285 af 31. januar 2026).
Til gengæld er der intet til hinder for at kontakte en konkret ejer på baggrund af et konkret mandat, se sådan finder du erhvervsgrunde, der ikke er til salg for, hvordan henvendelsen bør formuleres som et spørgsmål, ikke et krav.
Hvor researchlaget kan komme fra
De fleste erhvervsmæglerkontorer er ikke bemandet til at læse hundredvis af lokalplaner for hver eneste søgeopgave, og det bør de heller ikke være, hvis opgaven kun kommer et par gange om året. Tre veje er reelle:
- Egen research, hvis kontoret har tid og en medarbejder, der kan læse plangrundlag systematisk.
- En landinspektør eller planjurist på timebasis, som kan levere en afgrænset del af arbejdet.
- Et eksternt researchlag, der leverer en dokumenteret kandidatliste, som mægleren bygger den videre rådgivning og relation ovenpå.
Arealis er et eksempel på den sidste model: en screening af plangrundlag og matrikler i det aftalte søgeområde, leveret som en shortlist med dokumentation for hver kandidat, uden at Arealis træder ind i kundeforholdet. Ydelsen hedder screening og shortlisting, ikke planrådgivning, og den erstatter ikke mæglerens rolle i forhandling og handel, kun det læsearbejde, der ligger før.
Valget mellem de tre modeller afhænger typisk af, hvor ofte kontoret får søgeopgaver. Kommer de sjældent, er en ekstern partner billigere end at opbygge egen kapacitet. Kommer de jævnligt, kan det betale sig at have en fast samarbejdspartner, der kender kontorets typiske kravprofiler og kan levere hurtigere, fordi metoden allerede er kendt fra tidligere opgaver.
Fra kandidatliste til forhandling
Når kandidatlisten ligger klar, begynder mæglerens kerneopgave: kontakt til ejere, forhandling og det almindelige due diligence-arbejde, se due diligence på en erhvervsgrund. Er en konkret grund i spil, hører en tidlig snak med kommunen med, se forhåndsdialog med kommunen, for plandokumentet er det juridisk bindende, og registerfelterne i Plandata er det ikke. Plangrundlaget skal derfor altid bekræftes hos kommunen, før kunden disponerer.
Ofte stillede spørgsmål
Hvad er forskellen på et søgemandat og et almindeligt salgsmandat?
Et salgsmandat handler om en kendt ejendom, som mægleren skal finde en køber til. Et søgemandat handler om en kendt kunde med et konkret behov, som mægleren skal finde en egnet ejendom til, ofte blandt grunde, der aldrig har været annonceret.
Må en mægler bruge tingbogen til at finde en kunde en grund?
Ja, men kun inden for rammerne af et konkret mandat. Tinglysningsloven § 50 c, stk. 9, forbyder, at oplysninger fra de digitale registre bruges til at skaffe nye kunder. En søgning skal derfor altid tage udgangspunkt i en navngiven kundes konkrete købsønske, aldrig i et registerudtræk, der efterfølgende bruges til opsøgende salg.
Hvad koster det at få lavet researchen bag et søgemandat?
Arealis screener lokalplaner og matrikler i det aftalte søgeområde og leverer en dokumenteret shortlist fra 9.500 kr. ekskl. moms. Mægleren beholder kundeforholdet og bygger forhandling og handel oven på researchen.
Kilder
- Tinglysningsretten, Offentlighed (om § 50 c, stk. 9, forbuddet mod at bruge tingbogsoplysninger til at skaffe nye kunder, og bødestraf for overtrædelse), hentet september 2026: https://www.domstol.dk/tinglysningsretten/offentlighed/
- Retsinformation, Bekendtgørelse af lov om tinglysning, LBK nr. 285 af 31. januar 2026 (§ 50 c, stk. 9, gældende lovtekst), hentet september 2026: https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2026/285
- Gottlieb+Partners, Køberrådgivning erhvervsejendomme (indhold i en køberrådgivningsopgave: markedsanalyse, vurdering, forhandling, købsaftale), hentet september 2026: https://gottliebpartners.dk/raadgivning-erhvervsejendomme/koeberraadgivning-erhvervsejendomme/
- Folketinget, L 90 (2022-23, 2. samling), som vedtaget: Lov om ændring af lov om formidling af fast ejendom m.v. og lov om juridisk rådgivning, indførelse af regler for køberformidling, hentet september 2026: https://www.ft.dk/samling/20222/lovforslag/l90/20222_l90_som_vedtaget.htm
- Høringsportalen, Høring over ændring af formidlingsbekendtgørelsen og køberrådgivningsbekendtgørelsen (krav om oplysning af beregningsgrundlag, maksimalt beløb og beregningseksempel ved variabelt vederlag), maj 2024, hentet september 2026: https://hoeringsportalen.dk/Hearing/Details/68757
- Retsinformation, Bekendtgørelse af lov om formidling af fast ejendom m.v., LBK nr. 510 af 2021 (§ 26 om forbud mod dobbeltrepræsentation), hentet september 2026: https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2021/510