En markedsscreening for en ejendomsudvikler kortlægger systematisk, hvilke matrikler i en given korridor har det plangrundlag, den størrelse og den adgang, der kan bære et logistik- eller erhvervsprojekt, og hvem der ejer dem, længe før grundene selv når et udbud eller en annonce. Formålet er ikke én handel, men en pipeline: en løbende liste af kandidater, der kan aktiveres, når finansiering, lejer eller timing falder på plads.
Forskellen fra en enkeltkøbers søgning er skalaen. En udvikler screener typisk flere kommuner ad gangen, holder listen levende over tid og skal kunne reagere hurtigt, når en plan ændrer sig eller en ejer bliver klar til at sælge. Det kræver en anden research-disciplin end at lede efter én grund til én virksomhed.
Hvorfor udviklere screener, før udbuddet kommer
Ejendomsudviklere, der venter på, at grunde kommer i udbud, konkurrerer om det samme udsnit som alle andre, mens de bedst placerede arealer ofte aldrig når dertil. Nordicals beskriver i en analyse af markedet for lager- og logistikejendomme i Trekantområdet, at der er mangel på moderne lager- og logistikejendomme, blandt andet fordi jord ikke er byggemodnet eller lokalplanlagt til erhverv i tilstrækkeligt omfang, og at stigende byggeomkostninger har bremset nybyggeriet i halvandet år. Lokal leder Jon Stefansen peger samtidig på, at manglende byggeklar jord kan sende virksomheder og dermed projekter videre til nabokommuner som Middelfart, Vejen eller Horsens.
Den, der først identificerer, hvor plangrundlaget allerede tillader projektet, og hvem der ejer arealet, står med et forspring, når konkurrenterne stadig venter på en annonce. Det forspring bliver kun større, jo mere specialiseret projektet er, fordi antallet af egnede matrikler i forvejen er lille, og en tidlig kontakt til ejeren giver mere albuerum i forhandlingen end en budrunde, hvor flere developere jagter den samme udbudte grund.
Sådan adskiller en markedsscreening sig fra en enkeltkøbers søgning
En enkeltkøber leder efter én grund, der matcher ét sæt krav, og stopper, når den er fundet. En developers markedsscreening er bredere på tre punkter:
- Flere kandidater ad gangen. Formålet er en shortlist, der kan rumme flere parallelle projekter eller give valgmuligheder, hvis den første forhandling ikke lykkes.
- En pipeline over tid. Screeningen opdateres, efterhånden som lokalplaner vedtages, ejere skifter mening, eller markedet flytter sig, ikke som en engangsleverance.
- Følsomhed over for planændringer. En udvikler skal vide, hvornår en kommuneplanramme er under revision, eller en lokalplan er i høring, fordi det kan åbne eller lukke en mulighed måneder før, det bliver almindeligt kendt. Se hvor lang tid tager en lokalplan for, hvad der reelt sker i den periode, hvor en plan er undervejs.
Beslutningstabel: hvornår en markedsscreening giver mening
| Situation | Markedsscreening giver mening | En enkeltkøbers søgning er nok |
|---|---|---|
| I skal bruge én grund til ét konkret projekt med kendt krav | Nej, se i stedet en afgrænset søgning | Ja |
| I bygger en pipeline af projekter i en korridor over flere år | Ja | Nej |
| I har kapital klar og venter på det rette match | Ja | Afhænger af tidshorisont |
| I vil vurdere, om en region overhovedet har plads til flere projekter | Ja | Nej |
Hvad screeningen skal levere
En brugbar markedsscreening for en udvikler dokumenterer for hver kandidat: hvilken lokalplan eller kommuneplanramme der gælder, og hvad den tillader af anvendelse og byggeret, matriklens størrelse og form set i forhold til projektets grundplan, og adgangsforhold til det overordnede vejnet. Det sidste punkt er ofte det, der reelt afgør, om en ellers velplaceret grund kan bære et logistikprojekt, fordi adgangen og ikke kun arealet sætter grænsen for driften.
Ejerforhold hører med som et sidste, men vigtigt lag: hvem der ejer matriklen i dag, og om der er tegn på skifte, arv eller andre forhold, der kan gøre et salg mere sandsynligt inden for projektets tidshorisont.
Screeningen bør desuden rangere kandidaterne, ikke bare liste dem. En matrikel med endeligt vedtaget plangrundlag og direkte adgang til det overordnede vejnet er en anden kategori end en matrikel, hvor planen kun er antydet i en kommuneplanramme, og forskellen bør fremgå tydeligt, så udviklerens kapital og tid prioriteres mod de kandidater, der reelt kan realiseres inden for den ønskede tidshorisont.
Samme juridiske grænse som al anden brug af registre
En markedsscreening kan bruges som beslutningsgrundlag for konkrete erhvervelser: at vurdere, om en matrikel passer til et projekt, og at forberede en henvendelse til en navngiven ejer om et konkret køb. Den må derimod ikke bruges som en emneliste til opsøgende salg eller anden markedsføring rettet mod ejerne generelt.
Tinglysningsloven fastsætter i § 50 c, stk. 9, at oplysninger fra tinglysningens digitale registre ikke må bruges til at skaffe nye kunder, ifølge Tinglysningsrettens egen beskrivelse af offentlighedsreglerne, og overtrædelse er belagt med bøde. Reglens ordlyd findes i den gældende lovbekendtgørelse på retsinformation.dk (LBK nr. 285 af 31. januar 2026). For en udvikler betyder det i praksis, at screeningen skal være bundet til konkrete, navngivne projekter og erhvervelser, ikke bruges som grundlag for en bred kontaktliste, der efterfølgende sælges videre eller bruges til generel markedsføring.
Ejerforhold formuleres som spørgsmål, ikke som forudsætninger
Ingen screening kan afgøre, om en ejer vil sælge, kun hvem der skal spørges, og hvad arealet må bruges til, hvis svaret bliver ja. Se sådan finder du erhvervsgrunde, der ikke er til salg for, hvordan en konkret henvendelse bør formuleres, så den holder sig inden for en åben, spørgende tilgang frem for en kontraktlig forventning.
Har jeres egen portefølje samtidig arealer, I ikke længere har brug for, kan det være værd at vende blikket indad, før I lægger yderligere kapital i nye erhvervelser. Se har I for meget jord for, hvornår et frasalg giver bedre mening end en ny screening.
En markedsscreening er heller ikke en engangsøvelse, selv efter de første erhvervelser er gennemført. Plangrundlaget i en korridor ændrer sig løbende, i takt med at kommuner vedtager nye lokalplaner eller reviderer kommuneplanrammer, og en pipeline, der ikke opdateres, mister hurtigt sin værdi som beslutningsgrundlag.
Ofte stillede spørgsmål
Hvad er forskellen på en markedsscreening og en almindelig grundsøgning?
En almindelig grundsøgning leder efter én grund til ét konkret krav og stopper, når den er fundet. En markedsscreening for en developer bygger en løbende pipeline af flere kandidater i en korridor over tid, og den opdateres i takt med, at plangrundlag og ejerforhold ændrer sig.
Må en markedsscreening bruges til at kontakte ejere direkte?
Ja, når kontakten sker på baggrund af et konkret, navngivet projekt eller en konkret påtænkt erhvervelse. Tinglysningsloven § 50 c, stk. 9, forbyder derimod, at oplysninger fra de digitale registre bruges til at skaffe nye kunder eller til generel opsøgende markedsføring, og det gælder uanset, om brugeren er en udvikler, en mægler eller en anden aktør.
Hvor lang tid tager det at få lavet en markedsscreening af en korridor?
Det afhænger af søgeområdets størrelse og antallet af kommuner. Arealis leverer typisk en dokumenteret shortlist inden for 5 hverdage for et afgrænset søgeområde, mens en bredere pipeline-screening over flere kommuner tager længere tid, afhængigt af omfanget.
Kilder
- Nordicals, Mangel på nye lagerejendomme og byggejord i Trekantområdet (om manglende byggeklar, lokalplanlagt jord og risiko for at projekter flytter til nabokommuner), hentet september 2026: https://nordicals.dk/om-nordicals/nyheder/mangel-paa-nye-lagerejendomme-og-byggejord-i-trekantomraadet/
- Tinglysningsretten, Offentlighed (om § 50 c, stk. 9, forbuddet mod at bruge tingbogsoplysninger til at skaffe nye kunder, og bødestraf for overtrædelse), hentet september 2026: https://www.domstol.dk/tinglysningsretten/offentlighed/
- Retsinformation, Bekendtgørelse af lov om tinglysning, LBK nr. 285 af 31. januar 2026 (§ 50 c, stk. 9, gældende lovtekst), hentet september 2026: https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2026/285
- Ejendomstorvet.dk, Om Ejendomstorvet (om det annoncerede markeds omfang og opbygning som sammenligningsgrundlag for det ikke-annoncerede), hentet september 2026: https://www.ejendomstorvet.dk/info/omos