Planlovens § 21 b giver mulighed for, at kommunalbestyrelsen på opfordring fra en grundejer indgår en udbygningsaftale om infrastruktur. Aftalen kan kun indeholde bestemmelser om, at grundejeren helt eller delvis skal udføre eller afholde udgifterne til de fysiske infrastrukturanlæg, herunder anlæg til sikring mod oversvømmelse eller erosion, som skal etableres i eller uden for området for at virkeliggøre planlægningen, jf. § 21 b, stk. 3. Initiativet skal komme fra grundejeren. Kommunen må ikke selv tage det, og reglerne ændrer ikke kommunalbestyrelsens planlægningskompetence eller ansvar for planlægningen.
Med andre ord: I kan tilbyde at betale for et anlæg. I kan ikke købe en planlægning.
De tre situationer, hvor en aftale kan indgås
Efter § 21 b, stk. 2, kan udbygningsaftaler indgås med henblik på at
- opnå en højere kvalitet eller standard af den planlagte infrastruktur i et område,
- fremrykke lokalplanlægningen for et område, der i kommuneplanens rammebestemmelser er forudsat lokalplanlagt for bebyggelse, herunder byomdannelse, men hvor lokalplanlægning vil være i strid med kommuneplanens rækkefølgebestemmelser, eller
- ændre eller udvide de byggemuligheder, der fremgår af kommuneplanens rammebestemmelser eller lokalplanen for området, på betingelse af, at grundejeren kun skal bidrage til at finansiere infrastrukturanlæg, som det ikke vil påhvile kommunen at etablere.
Aftalen kan indgås for områder, der i kommuneplanen er udlagt til byzone eller sommerhusområde, og for områder i landzone, jf. § 21 b, stk. 1.
Nummer 2 er den, der oftest interesserer en virksomhed med en tidsplan. Nummer 3 er den, der bruges, når byggemulighederne på et areal er sat lavt, fordi den eksisterende vejbetjening ikke kan bære mere.
Hvad aftalen må dække, og hvad den ikke må
| Kan indgå i en udbygningsaftale | Kan ikke indgå |
|---|---|
| Fysiske, offentligt tilgængelige infrastrukturanlæg, som kommunen ellers ikke har pligt til at tilvejebringe | Drift og vedligeholdelse af anlæg |
| Etablering eller omlægning af overordnede kommunale vejanlæg, broer, sporanlæg og stoppesteder til kollektiv transport | Social infrastruktur, for eksempel institutioner og skoler |
| Adgangsveje, interne veje, stier, parkeringsanlæg og belysning | Oprensning af jordforurening, som hører under jordforureningsloven |
| Forsyningsnet til el, tele, bredbånd, vand og varme | Anlæg, som kommunen i forvejen har pligt til at etablere, for eksempel de nødvendige overordnede vejadgange |
| Anlæg til sikring mod oversvømmelse eller erosion, jf. § 21 b, stk. 3 | Aftaler med andre end grundejeren, for eksempel en entreprenør eller developer uden ejerskab |
Til den tunge ende af erhvervslivet er ét eksempel fra vejledningen værd at kende: Skov- og Naturstyrelsen har udtalt, at der efter omstændighederne også kan indgås aftale om ombygninger af vejanlæg, herunder til modulvogntog, når betingelserne i øvrigt er opfyldt.
To begrænsninger fanger folk. For det første kan kommunen ikke undlade at etablere den infrastruktur, den har ansvaret for, i forventning om, at en grundejer så nok betaler. For det andet kan rækkefølgebestemmelser ikke uden videre handles væk. Er rækkefølgen fastsat ud fra et ønske om koordineret udbygning af flere områder, eller fordi kommunen først skal have institutioner og anden offentlig service på plads, kan der ikke indgås en aftale, der ændrer rækkefølgen. I hovedstadsområdet gælder desuden, at kommunerne ikke kan aftale sig fra rækkefølgebestemmelser, der er fastsat ud fra de overordnede principper for planlægningen.
Planlægningsomkostningerne: § 21 c
Efter planlovens § 21 c kan kommunalbestyrelsen, ligeledes på opfordring fra en grundejer, indgå aftale om, at omkostningerne til udarbejdelse af kommuneplantillæg og lokalplan for udbygningsaftaler afholdes af grundejeren. De samme regler om offentliggørelse gælder. Det er ofte den billigste og hurtigste del af værktøjskassen, hvis flaskehalsen er kommunens egne ressourcer i planafdelingen.
Offentlighed, timing og klageadgang
Oplysning om, at der foreligger et udkast til udbygningsaftale, skal offentliggøres samtidig med offentliggørelsen af forslag til kommuneplantillæg og lokalplan, jf. § 21 b, stk. 4. Kommunalbestyrelsens indgåelse af aftalen skal vedtages samtidig med lokalplanens endelige vedtagelse, og oplysning om aftalens indgåelse skal offentligt bekendtgøres, jf. stk. 5. Redegørelsen til et lokalplanforslag, der har tilknytning til en aftale efter § 21 b eller § 21 c, skal beskrive sammenhængen mellem planforslagets indhold og aftalen.
Og så det, der overrasker mange: klager vedrørende aftaler om udbygning af infrastruktur eller betaling for kommuneplantillæg og lokalplaner kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. planlovens § 58 b. Det gør forhandlingen med kommunen så meget desto vigtigere, og det gør advokatbistand relevant. Se også kommuneplanramme vs. lokalplan.
Sådan rejser du spørgsmålet over for kommunen
- Afklar først, hvad der reelt spærrer: manglende plangrundlag, rækkefølgebestemmelser, vejkapacitet eller kommunens ressourcer.
- Sørg for, at det er grundejeren, der henvender sig. Er I køber og ikke ejer endnu, kan ejeren give jer fuldmagt til at forhandle på sine vegne.
- Bed om et formøde, hvor I beskriver projektet, tidsplanen og det konkrete anlæg, I tilbyder at udføre eller betale.
- Formulér tilbuddet som et fysisk anlæg, ikke som et beløb til kommunekassen. Aftalen skal handle om infrastruktur, der kan planlægges for.
- Bed kommunen bekræfte skriftligt, hvilken af de tre situationer i § 21 b, stk. 2, sagen falder ind under, og om kommunen overhovedet ønsker at fremme sagen. Kommunen er ikke forpligtet til at tage imod et tilbud.
- Læg processen ind i tidsplanen: aftalen kan først indgås samtidig med den endelige vedtagelse af lokalplanen, så planprocessen er stadig den lange pind. Se hvor lang tid tager en lokalplan.
- Få aftalens grænseflader på plads: hvem projekterer, hvem udbyder, hvem overtager anlægget, og hvem vedligeholder det bagefter. Vedligeholdelse kan ikke lægges i aftalen. Se også vejadgang og overkørsel.
Ofte stillede spørgsmål
Kan man betale kommunen for at få en lokalplan hurtigere?
Ikke direkte. Men efter planlovens § 21 b, stk. 2, nr. 2, kan en grundejer indgå en udbygningsaftale om infrastruktur med henblik på at fremrykke lokalplanlægningen for et område, der i kommuneplanen er forudsat lokalplanlagt, men hvor lokalplanlægning vil stride mod rækkefølgebestemmelserne. Og efter § 21 c kan grundejeren betale omkostningerne til at udarbejde kommuneplantillæg og lokalplan.
Hvem kan indgå en udbygningsaftale?
Kun grundejeren, og kun på grundejerens eget initiativ. Entreprenører, developere og bygherrer, der ikke samtidig er grundejere, kan ikke selv indgå aftalen, men grundejeren kan give dem fuldmagt til at gøre det på sine vegne.
Kan man klage over en udbygningsaftale?
Nej. Efter planlovens § 58 b kan klager vedrørende aftaler om udbygning af infrastruktur eller betaling for kommuneplantillæg og lokalplaner ikke indbringes for anden administrativ myndighed.
Artiklen er generel information og ikke juridisk rådgivning.
Kilder
- Bekendtgørelse af lov om planlægning (planloven), LBK nr. 572 af 29. maj 2024: § 21 b (udbygningsaftaler, de tre situationer i stk. 2, indholdsbegrænsningen i stk. 3, offentliggørelse i stk. 4 og 5), § 21 c (grundejerens betaling af omkostninger til kommuneplantillæg og lokalplan) og § 58 b (ingen administrativ klageadgang): https://www.retsinformation.dk/api/pdf/243766
- Vejledning om bygherres bidrag til udarbejdelse af lokalplaner, sikkerhedsstillelse og frivillige aftaler om udbygning af infrastruktur efter planloven, VEJ nr. 9579 af 5. august 2014 (kravet om grundejerens frivillige initiativ, at kommunen ikke selv kan tage initiativ eller pålægge bidrag, at kun grundejere kan indgå aftale, at aftaler kun kan omfatte fysiske og offentligt tilgængelige anlæg, at drift og social infrastruktur ikke kan indgå, at jordforureningsoprydning ikke kan indgå, eksemplerne på anlæg, herunder ombygning af vejanlæg til modulvogntog, og begrænsningerne om rækkefølgebestemmelser og hovedstadsområdet): https://www.retsinformation.dk/api/pdf/164334