Du kan leje et areal til oplag i stedet for at købe, men to forhold afgør, om løsningen holder. Anvendelsen skal være lovlig efter plangrundlaget: efter planlovens § 18 må der ikke retligt eller faktisk etableres forhold i strid med en lokalplans bestemmelser, og i landzone kræver ændret anvendelse af ubebyggede arealer tilladelse efter § 35, stk. 1. Dernæst skal aftalen kunne stå alene, for leje af et ubebygget areal falder uden for erhvervslejeloven, der efter § 1, stk. 1 gælder leje af lokaler. Læg dertil, at en brugsret over et areal, der udgør en del af en samlet fast ejendom, efter udstykningslovens § 16 ikke må stiftes for længere tid end 30 år.
Tre former for adgang til andres jord
| Form | Hvad det er | Typisk brug |
|---|---|---|
| Arealleje | Aftale om brug af et afgrænset areal mod betaling | Oplagsplads, lastbilparkering, containerplads |
| Forpagtning | Leje af jord til drift, mest brugt om landbrugsjord | Marker, hvor virksomheden vil placere oplag eller jorddepot |
| Tinglyst brugsret | En rettighed over ejendommen, som er skrevet i tingbogen | Længerevarende brug, hvor sikkerhed betyder noget |
Navnet på papiret afgør ikke, hvad aftalen er. Indholdet gør. Et dokument, der giver jer eksklusiv brug af et bestemt stykke jord i mange år, er en brugsret, uanset om overskriften siger leje.
Plangrundlaget afgør, om oplaget er lovligt
Udlejeren kan ikke give jer en ret, som planen ikke tillader.
I byzone står anvendelsen i lokalplanen. Tillader planen ikke oplag i det pågældende delområde, hjælper en lejeaftale ikke, og planlovens § 18 gælder både retlige og faktiske forhold.
I landzone kræver ændring i anvendelsen af ubebyggede arealer tilladelse fra kommunen efter planlovens § 35, stk. 1. Det er netop her, mange virksomheder tager fejl, fordi de tror, at en tom mark er fri. Faxe Kommune skriver direkte, at reglerne om erhverv i overflødiggjorte landbrugsbygninger i landzone udtrykkeligt ikke gælder virksomheder med behov for udendørs oplag eller parkering af flere køretøjer, altså entreprenører og vognmænd.
Praktisk konsekvens: spørg kommunen, før I flytter det første materiel ud. Og skriv ind i aftalen, hvem der bærer risikoen og omkostningen, hvis kommunen senere kræver oplaget fjernet. Se også virksomhed i landzone og materielplads til entreprenøren.
30-årsgrænsen og opsigelsesvarslet
Udstykningslovens § 16, stk. 1 fastslår, at der ikke må stiftes brugsret over et areal for et længere tidsrum end 30 år, hvis arealet udgør en del af en samlet fast ejendom, og 10 år, hvis arealet udgør en del af en umatrikuleret ejendom. Klima-, energi- og forsyningsministeren kan efter stk. 2 fastsætte regler om, at grænsen ikke gælder for anbringelse af en teknisk indretning på et areal af ubetydelig størrelse.
Tinglysningsretten fører kontrol med reglen. Rettens vejledning om opsigelsesvarsel efter udstykningslovens § 16 beskriver, at en anmeldelse afvises, hvis servitutten slet ikke indeholder et opsigelsesvarsel, og også hvis varslet er illusorisk, altså i praksis aldrig kan gennemføres, for eksempel fordi ejeren skal betale uforholdsmæssigt store kompensationer ved opsigelse.
Skal aftalen tinglyses? Tinglysningslovens § 1, stk. 1 er kort og hård: rettigheder over fast ejendom skal tinglyses for at få gyldighed mod aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning. Skal I bruge arealet i flere år, investere i befæstelse eller basere en miljøgodkendelse på det, hører rettigheden i tingbogen. Sælges ejendommen, eller går ejeren konkurs, er det tinglysningen, der afgør, om I stadig har adgang.
Det aftalen skal indeholde
- Præcis afgrænsning: matrikelnummer, kortbilag og areal i m², ikke "den nordlige del af marken"
- Anvendelse: hvad må stå der, hvor højt må det stables, må der parkeres køretøjer, må der køres om natten
- Varighed og opsigelsesvarsel i begge retninger, og en eventuel uopsigelighedsperiode
- Hvem der søger og betaler for tilladelser, herunder landzonetilladelse og eventuel miljøgodkendelse
- Befæstelse, afvanding, hegn, belysning og el, og hvem der ejer det bagefter
- Vedligehold, snerydning og renholdelse
- Retablering ved ophør, beskrevet konkret, så I ikke ender i en diskussion om, hvad "som ved overtagelsen" betød
- Dokumentation af jordens tilstand ved overtagelsen, gerne med analyser, så I ikke overtager en historisk forurening
- Forsikring og ansvar for skader på tredjemand
- Adgang for jeres køretøjer, herunder om adgangsvejen ligger på udlejers eller tredjemands jord
- Overdragelse: må aftalen følge med, hvis virksomheden sælges, og må I fremleje
- Tinglysning og prioritetsstilling, herunder om panthaverne skal respektere aftalen
Hvornår leje er den rigtige løsning
- Behovet er midlertidigt, sæsonbestemt eller usikkert, for eksempel et projektlager under en større ordre.
- I mangler plads nu, og byggesagen på jeres egen grund er i gang.
- Arealet ligger et sted, hvor der ikke er noget til salg, og ejeren vil ikke sælge.
- I vil teste en lokation, før I investerer i grund og bygninger.
Omvendt taler det for at købe, hvis I skal bygge, hvis I investerer tungt i befæstelse og installationer, eller hvis finansieringen skal hvile på arealet. Regnestykket for de to veje står i leje eller købe erhvervsejendom.
Ofte stillede spørgsmål
Må man opbevare materiel på en lejet mark?
Kun hvis plangrundlaget tillader det. I landzone er oplag på et ubebygget areal en ændret anvendelse, som kræver kommunens tilladelse efter planlovens § 35, stk. 1. I byzone afgør lokalplanens anvendelsesbestemmelser sagen, og efter planlovens § 18 må der ikke faktisk etableres forhold i strid med planen. Spørg kommunen først, og få svaret på skrift.
Skal en lejeaftale om et areal tinglyses?
Den behøver ikke at være tinglyst for at gælde mellem jer og udlejeren, men efter tinglysningslovens § 1, stk. 1 skal rettigheder over fast ejendom tinglyses for at få gyldighed mod aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning. Er aftalen vigtig for driften, bør den tinglyses, så den overlever et ejerskifte eller en konkurs.
Hvor længe kan man leje et stykke jord?
Der må ikke stiftes brugsret over et areal for længere tid end 30 år, når arealet udgør en del af en samlet fast ejendom, jf. udstykningslovens § 16, stk. 1. For en del af en umatrikuleret ejendom er grænsen 10 år. Aftaler uden reelt opsigelsesvarsel bliver afvist ved tinglysning.
Kilder
- Bekendtgørelse af lov om udstykning og anden registrering i matriklen (udstykningsloven), LBK nr. 53 af 17. januar 2024, § 16, stk. 1 og 2 (brugsret højst 30 år over en del af en samlet fast ejendom, 10 år over en del af en umatrikuleret ejendom, undtagelse for teknisk indretning på areal af ubetydelig størrelse): https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2024/53/pdf
- Lov om leje af erhvervslokaler m.v. (erhvervslejeloven), § 1, stk. 1 (loven gælder for leje, herunder fremleje, af lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse): https://danskelove.dk/erhvervslejeloven/1
- Bekendtgørelse af lov om tinglysning (tinglysningsloven), § 1, stk. 1 (rettigheder over fast ejendom skal tinglyses for at få gyldighed mod aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning): https://danskelove.dk/tinglysningsloven/1
- Tinglysningsretten, "Opsigelsesvarsel i henhold til udstykningslovens § 16" (anmeldelse afvises uden opsigelsesvarsel og ved illusorisk varsel, der i praksis aldrig kan gennemføres): https://www.domstol.dk/media/oojcrn3e/opsigelsesvarsel-i-henhold-til-udstykningslovens-16.pdf
- Bekendtgørelse af lov om planlægning (planloven), LBK nr. 572 af 29. maj 2024, § 18 (lokalplanens retsvirkning, ingen retlige eller faktiske forhold i strid med planen) og § 35, stk. 1 (landzonetilladelse ved ændret anvendelse af ubebyggede arealer): https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2024/572
- Faxe Kommune, erhverv i erhvervsbygninger i landzone (reglerne gælder ikke virksomheder med behov for udendørs oplag eller parkering af flere køretøjer): https://www.faxekommune.dk/da/erhverv/byggeri-anlaeg/erhverv-erhvervsbygninger-i-landzone