Før du køber en erhvervsgrund, bør du screene den for oversvømmelsesrisiko fra fire sider: skybrud, vandløb, havvand og højtstående grundvand. Staten stiller gratis screeningsdata til rådighed, blandt andet værktøjet KAMP fra Danmarks Miljøportal og Miljøstyrelsen, og kommuneplanen skal udpege de områder, der kan blive udsat for oversvømmelse eller erosion. Ti minutters kortopslag kan afsløre en risiko, som hverken salgsopstillingen eller besigtigelsen viser.
Fire slags vand, fire forskellige problemer
Oversvømmelse er ikke én risiko, men fire, og de skal tjekkes hver for sig:
- Skybrud: Regnvand samler sig i lavninger i terrænet, ofte kaldet bluespots. En grund kan ligge tørt i hverdagen og stå under vand efter et kraftigt regnskyl.
- Vandløb: Åer kan gå over deres bredder og oversvømme de lavtliggende arealer langs vandløbet.
- Havvand: Ved kyst, fjord og havn er det stormflod og stigende havniveau, der sætter grænsen for, hvor lavt du kan bygge.
- Terrænnært grundvand: Grundvand, der står højt, giver våde byggegruber, pres på kældre og belægninger og kan fordyre både anlæg og drift.
De fire risici kræver forskellige svar: terrænregulering, sokkelkoter, omfangsdræn, diger eller i sidste ende et nej tak til grunden.
KAMP: statens gratis screening
KAMP er et screeningsværktøj, der ifølge Miljøstyrelsens portal klimatilpasning.dk "sammenstiller udvalgte nationale data, beregninger og fremskrivninger". Værktøjet er udviklet af Danmarks Miljøportal i samarbejde med Miljøstyrelsen og er frit tilgængeligt på kamp.klimatilpasning.dk.
I praksis kan du tegne dit område op og se temaer som oversvømmelse fra forskellige kilder, terrænforhold og grundvand, og værktøjet kan vise, hvilke bygninger og veje der kan blive berørt i de valgte scenarier.
Brug det som førstesortering, når du sammenligner grunde: To grunde med samme pris og samme motorvejsafstand kan se helt forskellige ud, når du lægger vandlagene henover.
Kommuneplanen skal udpege risikoområderne
Oversvømmelse er også et planforhold. Efter planlovens § 11 a, stk. 1, nr. 18 skal kommuneplanen indeholde retningslinjer for udpegning af områder, der kan blive udsat for oversvømmelse eller erosion, og for afværgeforanstaltninger ved planlægning af byudvikling og ændret arealanvendelse i de udpegede områder.
Udpegningen er ikke et byggeforbud. Men den har en kontant konsekvens: Når der lokalplanlægges i et udpeget område, skal planen efter planlovens § 15, stk. 11 indeholde bestemmelser om afværgeforanstaltninger, og det kan bestemmes, at de skal være etableret, før byggeriet må tages i brug.
For dig som køber betyder det to ting. Tjek kommuneplanens udpegninger for grunden, ikke kun lokalplanen. Og ligger grunden i et udpeget område, så regn afværgeforanstaltninger med i budget og tidsplan fra starten.
Hvad screeningen kan, og hvad den ikke kan
Screeningsdata er modeller. De bygger på højdemodeller, scenarier og fremskrivninger, og de kender ikke den lokale kloaks kapacitet, en nyere terrænregulering eller det dige, naboen har anlagt.
Derfor skal screeningen bruges rigtigt:
- Den kan: sortere grunde fra tidligt, afsløre lavninger og lavtliggende arealer, vise om risikoen kommer fra hav, vandløb, regn eller grundvand, og kvalificere dine spørgsmål til kommune og forsyning.
- Den kan ikke: erstatte en konkret vurdering af afvanding og kloakforhold, fastslå hvad en afværgeløsning koster, eller garantere at en grund uden markeringer aldrig får problemer.
Viser kortene forhøjet risiko, er næste skridt konkret rådgivning: spørg forsyningen om regnvandshåndtering og kloakkapacitet, og lad geoteknikeren se på vand og jordbund i samme ombæring, se jordbund og ekstrafundering før købet.
Tjekliste før købet
- Slå grunden op i KAMP, og gennemgå oversvømmelse fra skybrud, vandløb, hav og grundvand hver for sig.
- Tjek kommuneplanens udpegning af oversvømmelses- og erosionsområder for arealet.
- Læs lokalplanen for krav om afværgeforanstaltninger, sokkelkoter eller friholdte arealer.
- Spørg kommune og forsyning skriftligt om kendte hændelser og planlagte klimatilpasningsprojekter i området.
- Lad svarene indgå i prisforhandlingen og i din samlede due diligence på en erhvervsgrund.
Ofte stillede spørgsmål
Hvor ser jeg, om en grund ligger i et oversvømmelsestruet område?
Start med KAMP på kamp.klimatilpasning.dk, der samler nationale screeningsdata for oversvømmelse, terræn og grundvand. Suppler med kommuneplanens udpegninger og kommunens egen klimatilpasningsplanlægning.
Betyder en udpegning i kommuneplanen, at jeg ikke kan bygge?
Nej. Udpegningen betyder, at lokalplanlægning i området skal indeholde bestemmelser om afværgeforanstaltninger, og at de kan kræves etableret før ibrugtagning. Det kan påvirke pris, projekt og tidsplan, men det er ikke et forbud.
Er højtstående grundvand det samme som oversvømmelse?
Nej. Terrænnært grundvand står i jorden og rammer typisk byggegruber, kældre, belægninger og fundering, mens oversvømmelse er vand på terræn. Begge dele bør tjekkes i screeningen, og grundvand hører desuden hjemme i den geotekniske undersøgelse.
Kilder
- Miljøstyrelsen, klimatilpasning.dk om screeningsværktøjet KAMP (udviklet af Danmarks Miljøportal og Miljøstyrelsen): https://www.klimatilpasning.dk/vaerktoejer/kamp/
- KAMP, klimatilpasningsværktøj: https://kamp.klimatilpasning.dk/
- Planloven, LBK nr. 572 af 29/05/2024, § 11 a, stk. 1, nr. 18 og § 15, stk. 11: https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2024/572