En erhvervsgrund med havneadgang er ikke det samme som en erhvervsgrund i en havns bagland. Havneadgang betyder, at grunden grænser op til eller har ret til at bruge en kaj, hvor skibe kan lægge til og laste eller losse direkte. Bagland betyder blot, at grunden ligger tæt på havnen og kan trække på den trafik og de leverandører, havnen skaber, uden selv at have kajplads. Forveksles de to, ender I med en grund, der ikke kan det, I troede.
Den vigtigste konsekvens er praktisk: danske havnearealer bliver som hovedregel udlejet, ikke solgt, og udlejningen er reguleret af havneloven og den enkelte havns egne vilkår. Skal jeres virksomhed bruge kajplads, søger I derfor typisk et lejemål hos et havneselskab, ikke en erhvervsgrund til køb hos en kommune.
Havneloven styrer, hvem der kan bruge et havneareal
Havneloven, senest bekendtgjort som lovbekendtgørelse nr. 457 af 23. maj 2012, fastlægger de overordnede rammer for danske havne, herunder kommunale havne, selvstyrehavne og havne organiseret som aktieselskaber. Ifølge Danske Havnes egen vejledning skal havneareal som udgangspunkt udlejes til havnerelateret virksomhed, fordi havnebestyrelsen og kommunen har pligt til at varetage havnens interesser i deres udlejningsbeslutninger. Er der ikke en havnerelateret lejer til rådighed, kan arealet udlejes til andre formål, men altid på markedsvilkår.
Det betyder i praksis, at en virksomhed uden direkte tilknytning til søtransport godt kan leje havneareal, men typisk kun hvis der ikke er en havnerelateret virksomhed, der efterspørger det samme areal, og at havnen kan prioritere om.
Salg af havneareal afhænger af, hvem der ejer havnen
Ifølge Danske Havnes vejledning afhænger kravet om offentligt udbud ved salg af, hvordan havnen er organiseret. Er der tale om en kommunal havn, skal salget som udgangspunkt sendes i offentligt udbud efter samme regler, som gælder for kommunalt fast ejendomssalg i almindelighed. Er havnen derimod en selvstyrehavn eller et kommunalt ejet havneselskab, er der ikke krav om, at arealet skal udbydes offentligt, og salget kan i stedet ske gennem almindelig ejendomsmæglerformidling.
Skal I have et konkret svar på, om en given havn kan sælge jer et areal direkte, eller om det skal i udbud, er det derfor havnens ejerskabsform, der afgør svaret, ikke jeres branche eller projektets størrelse. De generelle regler om, hvordan en kommune må sælge fast ejendom, herunder hvorfor prisen skal svare til markedsværdien, er gennemgået i kommunale vilkår ved grundkøb.
Vanddybden afgør, hvilke skibe der overhovedet kan anløbe
Kajplads er kun værd noget, hvis den skibsstørrelse, I skal betjene, kan komme til kajen. Danmarks Havneatlas fra februar 2024, udarbejdet for Transportministeriet under Infrastrukturaftale 2035, kortlægger omkring 120 danske erhvervshavne og færgeterminaler, defineret ved at håndtere mere end 10.000 passagerer årligt og/eller mere end 100.000 tons gods og/eller mere end 1.000 tons fisk i perioden 2018-2022. De tre største havne målt på godsmængde, Kalundborg Fjord, Aarhus og Rødby, håndterer tilsammen næsten 30 procent af al gods, og de 25 største havne står for omkring 90 procent af den samlede godsmængde.
Vanddybde varierer betydeligt fra havn til havn og er ikke noget, I kan gætte jer til ud fra havnens størrelse eller placering. Et konkret eksempel: Kalundborgs Ny Vesthavn har efter en uddybning på omkring 900.000 kubikmeter opnået 15 meters vanddybde og omtales af havnen selv som Sjællands eneste offentligt tilgængelige dybvandshavn, hvilket ifølge havnen er en forudsætning for, at de allerstørste skibe kan anløbe. Skal jeres drift betjenes af større skibe, skal I have den konkrete, opdaterede vanddybde og sejlrendens dybde bekræftet af havnen selv, ikke af et generelt søkort.
ISPS-sikring rammer også naboer til havnefaciliteten
Ligger jeres grund inden for eller op til en ISPS-sikret havnefacilitet, gælder internationale sikringsregler indført efter terrorangrebene i USA i 2001. Ifølge Trafikstyrelsens vejledning om havnesikring gælder ISPS-koden kun for havne med mindst én udpeget ISPS-facilitet, og hver facilitet har sin egen sårbarhedsvurdering og sikringsplan. Vejledningen understreger samtidig, at havnesikring på visse punkter går videre end selve ISPS-koden, blandt andet for vandområder, der betjener flere faciliteter, og for infrastruktur og adgangsveje uden for de sikrede områder.
Konkret betyder det, at en virksomhed, der ligger uden for selve den sikrede havnefacilitet, men tæt på, kan blive omfattet af en vurdering af, om virksomheden udgør en sårbarhed for sikringen. Ifølge vejledningen skal sikringsplanen indeholde en beskrivelse af alle virksomheder uden for de sikrede havnefaciliteter, og der kan i nogle tilfælde stilles krav om yderligere sikringstiltag, selvom mange virksomheder allerede opfylder relevante krav gennem anden regulering. Overvej derfor adgangsforhold og eventuel sikringszone som en del af due diligence på en erhvervsgrund, ikke kun som noget, der angår havnen selv.
Havnedrift skaber desuden støj, støv og tung trafik i døgndrift, som I skal være forberedt på som nabo. De generelle regler om, hvad naboer skal tåle, og hvad der kræver særlig regulering, er gennemgået i støjgrænser fra en driftig nabo.
Sådan afklarer I, om en grund reelt har havneadgang
| Spørgsmål | Hvorfor det afgør sagen |
|---|---|
| Grænser grunden op til en kaj, eller ligger den blot i baglandet? | Bagland giver ikke ret til at laste og losse direkte |
| Ejes havnen kommunalt, som selvstyrehavn eller som aktieselskab? | Afgør om et salg kræver offentligt udbud |
| Hvad er den bekræftede vanddybde ved kaj og i sejlrenden? | Afgør hvilke skibsstørrelser der kan anløbe |
| Ligger grunden inden for eller tæt på en ISPS-sikret facilitet? | Kan udløse krav om adgangskontrol og yderligere sikring |
| Er lejemålet tidsbegrænset, og til hvilken pris? | Havnearealer udlejes typisk, sælges sjældent |
Ofte stillede spørgsmål
Kan man købe en erhvervsgrund med kajplads, eller skal den altid lejes?
I langt de fleste tilfælde skal den lejes. Havnearealer administreres af havneselskabet eller kommunen, og udlejning til havnerelateret virksomhed er hovedreglen ifølge havneloven. Salg forekommer, men typisk kun af arealer i havnens bagland uden direkte kajfunktion, og reglerne for om et salg skal i offentligt udbud afhænger af, om havnen er kommunal, en selvstyrehavn eller et havneselskab.
Hvad er forskellen på en havns bagland og en grund med havneadgang?
En grund i baglandet ligger tæt på havnen og nyder godt af den trafik og infrastruktur, havnen skaber, men har ikke selv ret til at bruge en kaj. En grund med havneadgang grænser op til eller har en tinglyst eller aftalt ret til en kaj, hvor skibe kan anløbe direkte til virksomhedens brug. Kun sidstnævnte giver mulighed for direkte søtransport uden mellemled.
Betyder ISPS-sikring, at min virksomhed skal opfylde havnens sikringskrav, selvom vi ikke arbejder med skibe?
Det afhænger af, hvor tæt I ligger på den sikrede havnefacilitet, og hvad en konkret sårbarhedsvurdering viser. Ifølge Trafikstyrelsens vejledning skal havnens sikringsplan beskrive alle virksomheder uden for selve den sikrede facilitet, og der kan stilles krav om yderligere tiltag, selvom mange virksomheder allerede lever op til kravene gennem anden regulering. Spørg havnen direkte, om jeres placering er omfattet.
Kilder
- Retsinformation, Bekendtgørelse af lov om havne, LBK nr. 457 af 23/05/2012, hentet september 2026. https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2012/457
- Danske Havne, Hvem kan leje et havneareal? (havnerelateret udlejning som hovedregel, markedsvilkår), hentet september 2026. https://danskehavne.dk/faq/hvem-kan-leje-et-havneareal/
- Danske Havne, Skal et havneareal sendes i offentligt udbud ved salg? (forskel på kommunal havn og selvstyrehavn/havneselskab), hentet september 2026. https://danskehavne.dk/faq/skal-et-havneareal-sendes-i-offentligt-udbud-ved-salg/
- Transportministeriet, Havneatlas: kortlægning af danske erhvervshavne, februar 2024 (cirka 120 erhvervshavne og færgeterminaler, godsfordeling, de største havne), hentet september 2026. https://www.trm.dk/media/m1fmf1gi/havneatlas.pdf
- Trafikstyrelsen (nu Færdselsstyrelsen), Vejledning til maritim sikring, havnesikring, januar 2013 (ISPS-kodens dækning, krav til beskrivelse af virksomheder uden for sikrede faciliteter), hentet september 2026. https://cdn.trafikstyrelsen.dk/trafikstyrelsen/media/11520/Vejledning%20om%20havnesikring.pdf
- Maritime Danmark, Kalundborg får Sjællands dybeste havn (15 meters vanddybde i Ny Vesthavn, uddybning på cirka 900.000 kubikmeter), hentet september 2026. https://www.maritimedanmark.dk/kalundborg-far-sjaellands-dybeste-havn